Immobilienmarktdaten: Update Q2-2021

Neue Immobilienmarktdaten zum 2. Quartal 2021 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank ab dem 10.07.2021 zur Auswertung bereit. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über aktuelle Marktentwicklungen.

Die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt kletterten im abgelaufenen Quartal unvermindert weiter. Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich um 4,1 % im Vergleich zum Vorquartal. Die Preise für Mietwohnungen legten vergleichsweise schwach zu und stiegen um 2,2 %. In den Metropolen legten die Kaufpreise für Wohnungen um 3,8 % zu, die Mieten lediglich um 1,1 %. Die Renditekompression geht folglich weiter. Dies zeigt sich auch in den B-14 Städten. Während die Preise hier nochmals deutlich, teils über 5 % anzogen, lagen die Wachstumsraten im Mietsegment bei maximal 2,6 % im Vergleich zum Vorquartal.

Noch stärker als im Teilmarkt Wohnungen war der Preiszuwachs bei Einfamilienhäusern. Sie verteuerten sich im bundesweiten Mittel um beachtliche 5,2 % im Vergleich zum letzten Quartal. Dies ist ein neuer Rekord in unseren Aufzeichnungen. Seit 2012 sind die Median-Preise für Einfamilienhäuser im Bestand noch nie so stark gestiegen wie im abgelaufenen Quartal. Im Vergleich zum Vorjahr messen wir eine Preissteigerung von 16,3 %, ebenfalls ein Rekord. Und da wir gerade bei Rekorden sind: Auf Jahressicht ist auch die Median-Preisentwicklung von Eigentumswohnungen mit 16,4% ein Rekord.

Die Nachfrage nach adäquatem Eigentum, aber auch nach halbwegs rentablen Kapitalanlagen ist weiterhin sehr hoch und durch Corona vermutlich noch gestiegen. Gleichzeitig wirkt der Markt zunehmend wie leergefegt, insbesondere der Teilmarkt Eigenheime. Das von uns messbare Angebotsvolumen ist hier fast 25 % geringer als im Vorjahr. Bei anhaltendem positiven Preistrend für Grundstücke und Häuser, Höchstständen an den Kapitalmärkten und aufkommender Inflation sinkt die Verkaufsbereitschaft der Anbieter. Wer nicht muss, verkauft nur ungern, denn die beste Rendite liegt aktuell im Hold und nicht im Sell. Daran hat auch Corona nichts geändert.

Wie wir bereits im letzten Jahr orakelt haben, wurde die Knappheit nicht durch Corona-induzierte Angebotsausweitung kompensiert – im Gegenteil, es ist noch knapper geworden. Zwar zeigen sich bei den Mietpreisen abflachende Tendenzen, und auch die Preissteigerungen in den Metropolen lassen etwas nach, dennoch scheint sich weit und breit keine Trendumkehr abzuzeichnen. Was für die einen ein Segen ist, wird für die anderen zum Fluch. Große Wohnungen oder Eigenheime werden zur Mangelware und Pandemie-geprägte Familien weichen auf das Umland aus oder sogar in ländliche Gebiete . Diskussionen über Eigenheimverbote sind bei dieser Gemengelage Öl ins Feuer.

Erstmalig begleitet die regionale Sonderauswertung „Regional Insight“ die Datenanalyse vom VALUE Marktdaten-Team. Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beitgetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen.

Regional Insight 2-2021: Immobilienmarkt Oberfranken

Fokusregion in diesem Quartal ist Oberfranken. Detaillierte Preisinformationen für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Wohnungsmieten in Bamberg, Bayreuth, Hof und Coburg finden Sie in den aktuellen VALUE Data Insights.

Deckblatt: VALUE Data Insights

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Immobilienmarktdaten: Update Q1-2021

Die neuen Immobilienmarktdaten für das 1. Quartal 2021 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank (ehemals empirica-systeme Marktdatenbank) ab sofort zur Auswertung bereit. Wie gewohnt informiert das Team Marktdaten mit den VALUE Data Insights zum Datenupdate über aktuelle Imobilienmarktentwicklungen.

Auch nach einem Jahr Corona-Krise zeigen sich auf dem Wohnungsmarkt immer noch keine Anzeichen von einem Ende der Kauf-Preis-Rallye: In den Metropolen ziehen die Preise – entgegen unserer Erwartungen – wieder stärker an als im Vorquartal und auch abseits der Top-7 Märkte haben sich die Preise seit Beginn der Corona-Krise weiter deutlich erhöht.

Medianpreisindex Wohnungen ohne Neubau Q1-2012 = 100 (Quelle: VALUE Marktdatenbank)

Seit dem Vorjahr sind die Medianpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen z.B. in Dortmund und Leipzig um fast um 30 % gestiegen. In Düsseldorf (+6,8 %), Köln (+5,6 %), München (+5,2 %) und Hamburg (+4,3 %) stiegen die Preise im Vergleich stärker als im Bundesdurchschnitt, während sie in Stuttgart, Frankfurt und Berlin mit jeweils rd. +2,9 % etwas schwächer gestiegen sind. Auf Jahressicht legten damit fünf von sieben Metropolen mehr als 10 % zu, wobei Düsseldorf (18,9 %), Hamburg (18,5 %), Köln (17,6 %) und Frankfurt (+15,5 %) die stärksten Zuwächse zeigten. München folgt mit 10,4 % vor Stuttgart mit 8,5 % und Berlin mit 7,2 % Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr. Absolut betrachtet müssen für eine mittlere Wohnung in Berlin 330 Euro/m² und in Köln 672 Euro/m² mehr bezahlt werden als im letzten Jahr. In Frankfurt, Hamburg und München liegt der absolute Zuwachs der Medianpreise bei über 800 Euro je m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Warum die Preise im abgelaufenen Quartal nochmal so einen Sprung gemacht haben, bleibt uns verborgen. Neben knappem Angebot und anhaltend hoher Kauf-Nachfrage könnte auch das Auslaufen des Baukindergeldes hier und da preisliche Akzente gesetzt haben.

Auch mögliche Marktverschiebungen von der Stadt ins Umland haben wir im Kontext der Corona-Pandemie kursorisch untersucht. Wir gehen zwar davon aus, dass die bereits seit längerer Zeit anhaltenden Suburbanisierungstendenzen durch geänderte Präferenzen verstärkt werden, ein signifikanter Corona-bedingter positiver Preiseffekt dürfte zurzeit allerdings noch nicht messbar sein. Für Berlin, Hamburg und Frankfurt sehen wir lediglich bei Berlin eine dynamischere Umlandpreisentwicklung – diese wurde dort allerdings bereits vor Corona eingeleitet.

Deckblatt: VALUE Data Insights

Alles in allem hat die Pandemie nach einem Jahr kaum messbare Spuren in unseren Marktdaten und auf den Märkten hinterlassen. Zwischenzeitige Lock-Downs führten zwar zu kurzzeitigen Mengeneffekten, bezüglich der Preis- und Mietentwicklungen zeigten sich aber bisher keine Auffälligkeiten.

Unseren Data Insight für das erste Quartal 2021 können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q0.5-2020

Seit dem Wochenende stehen Ihnen unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zur Auswertung bereit

Gleichzeitig ist der Mietendeckel in Berlin seit dem Wochenende geltendes Recht: “Stellt ein Mieter fest, dass seine ab dem Stichtag 18. Juni 2019 fällige Miete mehr als 20 Prozent über den in der Mietobergrenzentabelle festgehaltenen Werten liegt, hat er einen Anspruch auf die Absenkung der Miete”. Die Regelung gilt nur für Wohnungen die vor dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurden (gedeckeltes Marktsegment). Wohnungen die danach bezugsfertig wurden, sind vom Mietendeckel nicht betroffen (ungedeckeltes Marktsegment).

Deskriptive Analyse zu Auswirkungen des Mietendeckels

Wir nehmen unser Datenupdate zum Anlass und blicken mit aktuellen Daten nochmals auf den Berliner Mietwohnungsmarkt, um mögliche negative Auswirkungen der bisherigen Debatte zu überprüfen, denn das am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) geistert bereits seit nunmehr 6 Monaten durch den Berliner Wohnungsmarkt.

Verknappung des Angebotes im gedeckelten Marktsegment

Das Angebot im gedeckelten Marktsegment geht seit Ankündigung des Mietendeckels im Vergleich zum ungedeckelten Marktsegment deutlich überproportional zurück.

Entwicklung des Berliner Mietangebotes angesichts des Mietendeckels; Index – Jan. 2019 = 100; gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Im Vergleich zum Vorjahresmonat reduzierte sich das Wohnungsangebot im gedeckelten Marktsegment um rd. 25%, im ungedeckelten Marktsegment hingegen lediglich um 5%. Es ist auffällig, dass das Angebot im regulierten Teilmarkt seit August im Vergleich zum unregulierten Teilmarkt deutlicher nach unten abweicht. Besonders betroffen ist das Marktsegment sanierter bzw. renovierter Mietwohnungen. Hier reduzierte sich das Angebotsvolumen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 38%.

Die durch das Gesetz angestrebte Entspannung im Angebotsmarkt wird damit nur theoretisch erzielt. Praktisch kommt es zu einer verschärften Situation auf dem Markt, da die tendenziell günstigeren Mietwohnungen des gedeckelten Segmentes nun seltener angeboten werden. Im Februar 2020 liegt der Marktanteil gedeckelter Mietwohnungsangebote nur noch bei rd. 78%.

Marktanteile: gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Verteuerung des verfügbaren Mietwohnungsangebotes

Die Veränderung der Angebotszusammensetzung bleibt nicht ohne Folgen für das Mietniveau verfügbarer Wohnungen: Es kommt zu einer rechnerischen Verteuerung der gesamtstädtischen Durchschnittsmiete.

Mietpreisindex – Jan. 2019 = 100; gedeckelt vs. ungedeckelt, sowie alle Wohnungen (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Darüber hinaus ziehen die Preise im unregulierten Marktsegment überproportional an. Diese Entwicklung stellen wir, wie auch das IFO Institut, insbesondere ab Juli 2019 fest. Die Reduktion des regulierten Angebotes und eine Erhöhung der Preise im unregulierten Angebot führen insgesamt zu einer Erhöhung der Angebotsmieten. Im Februar erreicht die gesamtstädtische Durchschnittsmiete (Median) mit 11,48 Euro je m² ein Allzeithoch.

Medianmieten (alle Baujahre) im Febr. 2020 (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Rückläufige Angebotsmieten dürften in Berlin also vorerst der Vergangenheit angehören – es kommt zu verzerrten Preissignalen. Zuzugswillige und Umzugswillige werden es zukünftig also noch schwerer haben, eine adäquate Wohnung zu finden.

Wir gehen davon aus, dass die skizzierten Entwicklungen erst der Anfang sind, denn das Mietniveau im gedeckelten Markt spricht dafür, dass viele Anbieter den Mietendeckel bisher noch ignoriert oder ausgesessen haben; deren Anteil dürfte mit Inkrafttreten des Mietendeckels geringer werden. Eine weitere Verknappung und Verteuerung wären die Folgen.

Kaufpreise noch unbeeindruckt

Die Kaufpreise zeigen sich bisher allerdings unbeeindruckt. Sowohl bei Wohnungen als auch bei Mehrfamilienhäusern ist bisher keine Trendveränderung bei Kaufpreisen und Vervielfältigern feststellbar. Auf dem Markt der Mehrfamilienhäuser werden nach anfänglichen Risikoabschlägen wieder höhere Preise verlangt. Der positive Kaufpreistrend im Bereich der Eigentumswohnungen ist auch im gedeckelten Teilmarkt sichtbar und ungebrochen.

Index – Jan. 2019 = 100; Kaufpreise ETW und Vervielfältiger MFH (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG)

Bei den Fallzahlen zeigt sich seit Juli 2019 ein Anstieg im gedeckelten Marktsegment, während wir im ungedeckelten Marktsegment eine leicht rückläufige Entwicklung feststellen. Das gedeckelte Marktsegment entwickelt sich also überproportional, was die Verkaufsfälle betrifft. Ob dies durch Umwandlungen von Mietwohnungen zu Kaufwohnungen begründet ist, haben wir an dieser Stelle nicht weiter evaluiert. Um eindeutige Entwicklungen ohne ergänzende Daten (z.B. Zahl der Eigenbedarfskündigungen) abzuzeichnen, braucht es noch etwas Zeit. Auch die Frage, ob und wie stark sich der Mietendeckel auf die Kaufpreise auswirken wird, kann an dieser Stelle noch nicht abschließend bewertet werden. Zwar erhöht der Mietendeckel potenziell das Angebot an Kaufwohnungen durch Umwandlung, andererseits ist aber auch eine zusätzliche Nachfrage an den Kaufmärkten zu erwarten, die durch die Verknappung an den Mietmärkten erzeugt wird.

Marktbeobachtung wird relevanter

Anhand unserer deskriptiven Marktanalyse können wir zwar keine direkte Ursache/Wirkungsbeziehung ableiten, die Ergebnisse zeigen jedoch, dass mögliche “ungewollte” Effekte des Mietendeckels bereits vor dessen Inkrafttreten offensichtlich wurden: Seit Beginn des Gesetzgebungsverfahrens wird das Angebot im regulierten Segment knapper, während im unregulierten Segment die Mieten überproportional steigen. Zunehmende Wohnungsknappheit und -Mieten sind die Folgen.

Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern hingegen zeigen sich unbeeindruckt, könnten aber zukünftig durch den Mietendeckel ebenfalls beeinflusst werden: Hier ist genaues Hinschauen und eine laufende Marktbeobachtung gefragt, um frühzeitig auf neue Entwicklungen reagieren zu können.

Der empirica-systeme Analyst bietet Ihnen eine einfache Möglichkeit die entsprechenden Analysen möglichst granular zu bewältigen. Sie haben Fragen oder möchten unsere Immobilienmarktdaten für Ihre Zwecke testen, dann kontaktieren Sie uns gerne.

 

empirica-Immobilienpreisindex IV/2018

Der empirica-Immobilienpreisindex für das 4. Quartal 2018 liegt jetzt vor. Preise für Eigentumswohnungen sind nochmals stark gestiegen. Auch die Mietpreise stiegen im vergangenen Jahr weiter, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Am deutlichsten stiegen in 2018 aber die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Mit 9,1% (VJ. 8,3%) haben die Preise erstmal seit der Finanzkrise stärker zugelegt, als die Preise für Wohnungen. empirica erwartet für das laufende Jahr eine weitere Preissteigerung in diesem Segment, auch bedingt durch das neue Baukindergeld.

Jährliche Preissteigerungsrate in den Top-7-Städten 2005 bis 2018 für alle Baujahre (Quelle: empirica ag 2018)

Weitere Informationen zum aktuellen Immobilienpreisindex erhalten Sie unter empirica.de oder in der heutigen FAZ

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2018

Neues Jahr, Neue Daten – Neuer Trend?

Und wieder ist ein Rekordjahr verstrichen. Nicht nur an den Investmentmärkten, auch bei den Preis- und Mietentwicklungen zeigen sich neue Maxima – “lokal oder global?” lautet die Gretchenfrage, wo wir beim Glauben wären. Mehr gibt die Empirie immer noch nicht her, zumindest nicht die unserer aktualisierten Immobilienmarktdaten. In diesem Sinne, frohes Neues!

Vorjahresvergleich: Entwicklung der Mediankaufpreise für Wohnungen – kein Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal nocheinmal stark an, in Frankfurt mit rd. 15% am deutlichsten und sogar nochmals stärker als im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorquartal deutet sich hier aber eine Entspannung an. Ansonsten deuten die Zeichen ersteinmal auf ein etwas gemäßigteres “weiter so”. Nicht so bei den Mieten. Hier ist die Tendenz weniger eindeutig. Während in Düsseldorf die Mieten im letzten Quartal noch einmal deutlicher anzogen, gingen sie in Berlin, Frankfurt und München zuletzt minimal zurück. Ob sich hier ein neuer Trend zeigt oder ein statistischer Effekt

empirica-Blasenindex 2018Q3

Der empirica-Blasenindex für das 3. Quartal 2018 liegt vor. In den Wachstumsregionen läuft der Gesamtindex seitwärts, hier kann seit Anfang des Jahres kein Anstieg der “Blasengefahr” mehr festgestellt werden. Die Zahl der betroffenen Kreise mit Werten über dem blasenlosen Referenzwert nimmt ebenfalls nicht mehr weiter zu. Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in den Schrumpfungsregionen wiederholt stärker als in den Wachstumsregionen (+/- 0 Pkte). Hier liegt der Index aber weiterhin unterhalb des “Gefahren-Niveaus”.

empirica-Blasenindex: Gesamtindex nach Regionstypen 1.Q‘04=0%; Quelle: empirica ag

Weitere Informationen zum empirica-Blasenindex erhalten Sie unter empirica-institut.de.

empirica-Immobilienpreisindex IV/2017

Auch zum Jahresende 2017 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe.

empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag)

Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten im Jahr 2017 nochmals um 9,5% gestiegen (2016: 11,5%), in den 14 B-Städten um 7,6% (2016: 7,2%). Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,9% in den A-Städten (2016: 5,3%) und 5,0% in den B-Städten (2016: 3,9%) jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.

Weitere Informationen erhalten Sie unter empirica-institut.de

empirica-Blasenindex 2017q3

Der empirica-Blasenindex steigt wieder weiter an, gegenüber dem 2. Quartal 2017 legt er um 5 Punkte zu. Damit überschreitet er erstmalig seit 13 Jahren die Nulllinie. Speziell der Einzelindex „Fertigstellungen“ (+10 Pkte) trägt dazu bei. Kleinere Beiträge liefern „Preis-Einkommen“ (+6 Pkte) und “Vervielfältiger“ (+3 Pkte); „Wohnungsbaukredite“ bleibt unverändert.

empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen, 1.Q‘04=0%
(Quelle: empirica ag)

Zwar puscht der Einzelindex Fertigstellungen den Gesamtindex aktuell über “Normalniveau”, dennoch bleibt der Einzelindex “Vervielfältiger” der gewichtigste Indikator. In 246 Landkreisen wachsen Mieten und Kaufpreise demnach nicht mehr im Gleichklang. So ergibt sich ein theoretisches Korrekturpotenzial für die Preise von rd. -30% in den Top-7-Städten, über -19% in den Wachstumsregionen, bis zu -13% in den B-14-Städten.

Mehr Informationen zum Index unter empirica-institut.de

NAI apollo Wohnmarktbericht Deutschland 2017

Deckblatt: NAI apollo Wohnungsmarktbericht 2017 (Quelle: Nai apollo 2017)

Die siebte Auflage des NAI apollo Wohnungsmarktberichtes liegt vor:

“Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich weiterhin in einer Boomphase. Ein Rekord­ergebnis jagt das nächste. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Die Kaufpreise für Wohnraum sind anhaltend auf Anstiegskurs, mit Wachstumsquoten, die den Vorjahren nahezu entsprechen. Auch die Mietwohnungs­märkte sind unverändert von Preissteigerungen charakter­isiert. Diese fallen im Vergleich zum Kaufsegment zwar geringer aus, haben das Vorjahresniveau aber übertreffen können”, so die Autoren der Studie.

In der siebten Auflage des NAI apollo Wohnmarkt­berichts werden auf einem Blick, gestützt durch Tabellen, Diagramme und Karten, alle relevanten angebots- und nachfrageseitigen Faktoren auf nationaler, regionaler sowie lokaler Ebene in gewohnter Weise zusammengestellt.

Den Bericht zum Download finden Sie hier

 

empirica-Immobilienpreisindex III/2017

Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica ag liegt vor. Auch im 3. Quartal 2017 steigen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an. Im Durchschnitt aller Baujahre legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu.

Immobilienpreise und Mieten – Indexwerte alle Baujahre Q1/2004=100 (Quelle: empirica ag).

Es bleibt also im Grunde alles wie gehabt. Daher zur Abwechslung ein Zahlenspiel