Immobilienmarktdaten: Update Q4-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 4. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank zur Auswertung bereit. Wir informieren mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Zunächst wünschen wir allen aber ein frohes neues Jahr 2023!

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken weiter, sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,4 %. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken nun erstmals, sie veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um –1,9 %. Die Mieten stiegen hingegen um 1,4 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot verfügbarer Mietwohungen um –27 %. Der Druck im Mietenkessel steigt.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir für Wohnungen im Bestand weitgehend stärkere Preisrückgange als im Bundesmittel. In Hamburg gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um –4,5 % zurück. Stuttgart zeigt –4,4 % Preisrückgang, Frankfurt am Main –4,4 %, München –4,3 % und Düsseldorf zeigt gleichauf mit Berlin einen Rückgang von –0,7 %. In Köln sinken die Preise vergleichsweise wenig mit –0,3 %. Bei den Mieten zeigt sich auch hier ein anderes Bild: In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um 14,8 %, dahinter folgen Düsseldorf (6,3 %) und Hamburg (4,9 %), Köln (4,9 %) sowie München (4 %). In Frankfurt am Main (3,1 %) und Stuttgart (1,5 %) war der Anstieg am geringsten. Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 5,8 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (1,4 %), Hamburg (0,9 %), Stuttgart (0,4 %) und Köln (0,2 %). In Frankfurt am Main (0,2 %) und Düsseldorf (0,2 %) blieben die Mieten nahezu unverändert.

”Wie stark werden die Preise in 2023 fallen?”, ist die große Frage zum Start ins neue Jahr: Zinselastizitäten der Boomphase liefern leider wenig Erkenntnisse zur Doomphase und auch ein Dreisatz hilft uns nicht, die Bottomline zu prognostizieren. Dass die Preise fallen, wissen alle – wie stark sie fallen werden, weiß niemand. Die Marktakteure orientieren sich gerade neu. Einige kaufen, andere warten auf fallende Preise, viele können nicht mehr kaufen und manche müssen bald verkaufen. Die Quantitäten dahinter sind unbekannt und daher bleibt nur auf Sicht zu fahren und den Kauf-Markt zu beobachten und zu bewerten. Dabei unterstützen wir Sie gerne!

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal die Stadt Kassel und ihr Umland. Die Region liegt im Norden Hessens und umschließt die Stadt Kassel nebst den umliegenden Landkreisen Kassel, Hersfeld-Rotenburg und Waldeck-Frankenberg sowie dem Schwalm-Eder-Kreis und dem Werra-Meißner-Kreis.

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 2,2 % schwächer als im bundesweiten Schnitt von 2,8 %. Anders die Einfamilienhauspreise, sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 15,5 % deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt (9 %), wobei das Preisniveau der Eigenheime deutlich niedriger ist als der Bundesdurchschnitt (398.000 €). Der Mietanstieg liegt mit 6,1 % gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt (6,1 %).

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Nordhessen erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q3-2022

Nachdem wir in der letzten Woche bereits unsere Sneak Preview zur Expo Real veröffentlicht haben, möchten wir Ihnen unseren ausführlichen Bericht zur aktuellen Immobilienmarktentwicklung nicht vorenthalten, denn unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank seit dem 10.10.2022 zur Auswertung bereit. Im Grunde haben wir auch zum bereits Gesagten nichts hinzuzufügen.

Der Immobilienmarkt hat eine Vollbremsung hingelegt. Es herrscht bis auf Weiteres Stillstand. Alle warten auf die nächsten Transaktionen, um ein Gefühl für die neuen Preise zu erlangen. Während für den Büromarkt bereits Prognosen abgegeben wurden, ist die Lage am Wohnimmobilienmarkt noch nicht so klar. Aber auch hier dürfte sich ein zinsinduzierter Preisrückgang abzeichnen, obwohl die Situation am Mietmarkt vermieterfreundlicher wird – sofern die Energetik der Objekte stimmt. Aber wir sind nicht das Orakel von Delphi und warten daher ab, was uns die Daten in den nächsten Monaten berichten. Im Vorjahresvergleich sieht die Preisentwicklung zumindest noch dynamisch aus, die Zuwächse der vergangenen Quartale werden aber Zusehens aufgefressen.

Veränderung der Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahresquartal in %

Sonderauswertung „Regional Insight“

Natürlich verfügt der aktuelle Data Insight auch wieder über ein regionales Sonderkapitel. Normalerweise konzentrieren wir uns dabei auf Regionen die sonst nicht so sehr im Fokus der Berichterstattung stehen. Wegen der Expo haben wir in diesem Jahr aber die Region München ausgewählt. Und auch hier zeigt sich: Der Boom ist endgültig vorbei.

Preisentwicklung in der Region München (Index, 2012=100)

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklungen auf den deutschen Wohnungsmärkten und in der Region München erhalten Sie in unseren aktuellen VALUE Data Insights.

Den Bericht können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung wir hier in Kürze verlinkt.

 

 

EXPO REAL Sonderupdate: Immobilienmarktdaten Q3-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2022 liegen noch nicht wirklich vor, aber wegen der Expo Real 2022 möchten wir Sie mit einer Vorab-Auswertung versorgen. Denn in unsicheren Zeiten verschafft die Empirie doch manchmal ein wenig mehr Sicherheit.

Die Angebotspreise für Wohnungen entwickelten sich zum ersten mal seit Beginn unserer Aufzeichnungen bundesweit leicht negativ und fielen im Vergleich zum Vorquartal um -0,5%. Die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge hingegen stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 18%. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 40% mehr Wohnungen im Angebot. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um +0,2%. Auch hier stiegen die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge stark an. Im Vergleich zum Vorquartal haben Käufer eine um 23% vergrößerte Auswahl an Angeboten und im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell sogar 62% mehr verfügbare Häuser auf dem Markt. Insgesamt zeigt sich auf dem Kaufmarkt eine stagnierende Preisentwicklung bei verlängerten Vermarktungszeiten und einhergehender starker Ausweitung des Angebotes. Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen um 1,2%. Das Angebot ging im Vergleich zum Vorquartal um knapp -4% zurück. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot sogar um -20%. Die Wohnungsnachfrage weicht angesichts hoher Finanzierungskosten am Kaufmarkt auf den Mietwohnungsmarkt aus.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir mit Ausnahme von Berlin (+0,8%) für Wohnungen im Bestand durchweg einen stärkeren Preisrückgang als im Bundesmittel. In Stuttgart gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um -3,6% zurück. Düsseldorf zeigt -3,4% Preisrückgang, München -2,7%, Köln -1,8% und Frankfurt zeigt gleichauf mit Hamburg einen Rückgang von -1,7%. Ähnlich sieht die Entwicklung bei Einfamilienhäusern aus: In Düsseldorf fielen die Preise im Bestand um -7,9%, in Hamburg und Frankfurt um -3,1%, in Berlin um -2,7%, in München um -1,8%, in Stuttgart um -1,1% und in Köln um -0,7%. In beiden Segmenten zeigt sich auch hier ein starker Anstieg der Fallzahlen. Analog zur bundesweiten Entwicklung und konträr zum Kaufwohnungsmarkt zeigt sich am Mietwohnungsmarkt in fast allen Städten ein vergleichsweise starker Rückgang der Angebotsfallzahlen bei ansteigenden Preisen. In München und Stuttgart stagnierten die Preise noch mit -0,4% bzw. 0%, während in Frankfurt und Hamburg Mietpreissteigerungen von 0,9% bzw. 1,0% feststellbar sind. In Köln stiegen die Mieten um 1,8%, in Düsseldorf um 2,2% und in Berlin um satte 3,9%.

Rapider Switch vom Verkäufer- zum Käufermarkt

Die Märkte sind konfrontiert mit der Zeitenwende. Während die Baukostensteigerung und die Energiepreise bereits seit dem 2. Quartal antizipiert wurden, war die Zinsentwicklung in den ersten beiden Quartalen noch von Torschlusspanik bei Käufern und Verkäufern überlagert. Die Zinsen und die Umlaufrenditen haben sich im vergangenen Quartal aber zum Zünglein an der Marktwaage entwickelt. Noch nie sind die Finanzierungskosten für den Immobilienkauf in so kurzer Zeit so schnell gestiegen und noch nie haben sich die Zinsrelationen von Immobilien- und Staatsinvestments so stark und so schnell verschoben. Schon lange nicht haben sich die Bewertungsvorzeichen so schnell umgedreht.

Und immer wenn der Markt dreht, stagnieren die Transaktionen. Käufer und Verkäufer sitzen voreinander wie das Kaninchen vor der Schlange oder die Schlange vor dem Kaninchen. Die Käufer warten auf sinkende Preise und die Verkäufer sehen nicht ein, angesichts der realen Wertverluste niedrigere Verkaufspreise zu akzeptieren. Die Finanzierungsbedingungen machen die Immobilienvermarktung schwerer, nicht jeder Kaufinteressent kann die aktuellen Kosten noch stemmen . Viele Käufer weichen daher auf den Mietwohnungsmarkt aus – oder das Umland der Metropolen, denn hier kommen die Zinseffekte wegen des niedrigeren Preisniveaus nicht ganz so gravierend zum Tragen. Daher sinken zurzeit die Preise in den Metropolen auch schneller als im Rest der Republik und die Mieten steigen seit Jahren erstmals stärker als die Kaufpreise. Affordability ist das Thema der Stunde. Den Verkäufern läuft die Zeit davon. Schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Nun heißt es Verkaufsrenditen herunterfahren, in die Vergangenheit blicken und in die Zukunft: Die 5 ist die neue 5. Wichtig ist, auf Bewertungslösungen zu setzen, die nicht die Werte von gestern postulieren, sondern anzeigen, wo heute der Wert langläuft. Wichtig ist zudem, den Markt zu beobachten und schnelle Anpassungen vorzunehmen, und zwar bevor der Markt bei der 5 angekommen ist.

Hierbei unterstützen wir Sie gerne. Wir wünschen eine erfolgreiche Expo Real 2022!

Postbank Studie: Wohnatlas 2019

Postbank Wohnatlas 2019: Karte – Was Wohnen in Deutschland kostet (Quelle: Postbank 2019)

Der aktuelle Postbank Wohnatlas 2019 liegt vor. Die vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erstellte Studie stellt die aktuellen Preisniveaus auf Kreisebene dar. “In rund 90 Prozent aller Kreise und Städte in Deutschland sind 2018 die Preise für Immobilien gestiegen, und zwar inflationsbereinigt im Schnitt um 7,2 Prozent”, heißt es in der FAZ, die vorab über die Studie berichtete. Im Vorjahr beschränkte sich der Immobilienboom auf 242 von 401 Kreisen und Städten (64 Prozent).

Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Datenbasis ist unter anderem die empirica-systeme Marktdatenbank.

Hinweis zu Anfragen: Der Postbank Wohnatlas wurde vom HWWI und der Postbank erstellt. Bei methodischen Fragen wenden Sie sich bitte an die Herausgebener der Studie.

Hier geht es zur Pressemeldung “Postbank Wohnatlas 2019”.

empirica-Immobilienpreisindex IV/2018

Der empirica-Immobilienpreisindex für das 4. Quartal 2018 liegt jetzt vor. Preise für Eigentumswohnungen sind nochmals stark gestiegen. Auch die Mietpreise stiegen im vergangenen Jahr weiter, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Am deutlichsten stiegen in 2018 aber die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Mit 9,1% (VJ. 8,3%) haben die Preise erstmal seit der Finanzkrise stärker zugelegt, als die Preise für Wohnungen. empirica erwartet für das laufende Jahr eine weitere Preissteigerung in diesem Segment, auch bedingt durch das neue Baukindergeld.

Jährliche Preissteigerungsrate in den Top-7-Städten 2005 bis 2018 für alle Baujahre (Quelle: empirica ag 2018)

Weitere Informationen zum aktuellen Immobilienpreisindex erhalten Sie unter empirica.de oder in der heutigen FAZ

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2018

Neues Jahr, Neue Daten – Neuer Trend?

Und wieder ist ein Rekordjahr verstrichen. Nicht nur an den Investmentmärkten, auch bei den Preis- und Mietentwicklungen zeigen sich neue Maxima – “lokal oder global?” lautet die Gretchenfrage, wo wir beim Glauben wären. Mehr gibt die Empirie immer noch nicht her, zumindest nicht die unserer aktualisierten Immobilienmarktdaten. In diesem Sinne, frohes Neues!

Vorjahresvergleich: Entwicklung der Mediankaufpreise für Wohnungen – kein Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahresquartal nocheinmal stark an, in Frankfurt mit rd. 15% am deutlichsten und sogar nochmals stärker als im Vorjahr. Im Vergleich zum Vorquartal deutet sich hier aber eine Entspannung an. Ansonsten deuten die Zeichen ersteinmal auf ein etwas gemäßigteres “weiter so”. Nicht so bei den Mieten. Hier ist die Tendenz weniger eindeutig. Während in Düsseldorf die Mieten im letzten Quartal noch einmal deutlicher anzogen, gingen sie in Berlin, Frankfurt und München zuletzt minimal zurück. Ob sich hier ein neuer Trend zeigt oder ein statistischer Effekt

Hammers und Heinz: Zinshausatlas

Der neue Zinshausatlas von Hammers & Heinz liegt vor und bietet Eigentümern, Investoren und Interessierten eine transparente Übersicht über den deutschen Zinshausmarkt. Die Nutzer erhalten mit wenigen Klicks alle wichtigen Informationen zu Preisen und Preisentwicklungen, Nachfragesituation sowie detaillierte Angaben zu einzelnen Vergleichsobjekten. Darüber hinaus erstellen Hammers und Heinz detaillierte Marktpreiseinschätzungen für Zinshäuser auf der Basis von 20.000 Vergleichsobjekten in über 20 Städten.

Symbolbild: Zinshausatlas der Hammers und Heinz Immobilien GmbH (Quelle: Hammers und Heinz Immobilien GmbH)

Der Zinshausatlas ist abrufbar unter www.zinshausatlas.de

Weitere Informationen erhalten Sie unter www.hammersheinz.de

Immobilienpreisdaten: Angebots- und Transaktionspreise nähern sich an

Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus

so lautete eine These in unserem Beitrag mit dem Titel, Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je. Begründet haben wir dies durch die sinkenden Verhandlungsspielräume angesichts der Marktentwicklungen.

Nun wurden wir vielfach gefragt, ob wir dazu aktuelle empirische Belege vorlegen können: Jein, lautet die Antwort. Dazu wäre eine objektscharfe Verschneidung mit Transaktionsdaten vonnöten, um etwaige Mittelwerteffekte auszuschließen. Um die These aber trotzdem mit ein wenig Empirie zu unterfüttern, haben wir uns einmal den Frankfurter Wohnungsmarkt durch die Mittelwertbrille angeguckt und siehe da, die Tendenz ist sichtbar. Sowohl im Neubausegment als auch in Bestandssegmenten haben sich die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen im Mittel teilweise deutlich verringert.

Transaktionsabschläge in Frankfurt am Main

1. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf – Halbjahresprojektion der Angebotsdaten (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)

Immobilienpreisdaten: Angebots- und Transaktionspreise nähern sich an weiterlesen

empirica-Blasenindex 2018Q1

Wie wir bereits zum empirica-Immobilienpreisindex I/2018 kommentiert haben, stiegen die Immobilienpreise im 1.Quartal 2018 in der überwiegenden Anzahl der Kreise weiter deutlich an.  Die vdp-Research stellt in ihrer Indexreihe zum Gesamtmarkt für das 1.Quartal 2018 sogar die höchste Wachstumsrate im gesamten Betrachtungszeitraum fest (gemessen am Vorjahresquartal).

Vervielfältiger und Preis-Einkommens-Verhältnis Deutschland seit 1.Q‘04 (Quelle: empirica ag 2018)

Da wundert es nicht, dass auch die “Blasenindikatoren” weiter in Richtung Gefahrenzone zeigen. Für den Wohnimmobilienmarkt ist die (Pseudo-)Rendite im Bundesdurchschnitt auf 3,6% gefallen. Neue ETW kosten derweil durchschnittlich 5,6 Jahreseinkommen bzw. 27,5 Jahresmieten.

empirica-Blasenindex: Gesamt- und Einzelindices Deutschland – 1.Q‘04=0% (Quelle: empirica ag 2018)
*pro Einwohner | **relativ zum BIP (Bestand: Bundesbank; Neugeschäft: vdp) | Preise=ETW Neubau Quelle: empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)

Einzig das Neubauvolumen und die Verschuldung bremsen laut empirica noch die Gefahr einer Immobilienblase.

empirica-Immobilienpreisindex I/2018

Neue Daten altes Bild. Geändert hat sich an den Preis- und Mietentwicklungen nichts, aber auch das ist angesichts der aktuellen Diskussionen ja eine Meldung wert. Der aktuelle Immobilienpreisindex der empirica liegt vor.

Zuwachs Kaufpreise ETW und Inflation 2004-2018, 1.Quartal, alle Baujahre (Quelle: empirica ag)

Seit Beginn der Aufzeichnung sind die Preise in den Top-7 Städten um 124% gestiegen, selbst nach Abzug der Inflation eine beachtliche Entwicklung. Das ist nicht überall so, in den Schrumpfungsregionen sind die Preise nach Abzug der Teuerung gesunken.

CBRE-empirica-Leerstandsindex 2016 (Quelle: empirica 2018)

Hier steigen auch die Leerstände wie der kürzlich veröffentlichte CBRE-empirica-Leerstandsindex zeigt. In den Wachstumsregionen sind die Reserven dagegen aufgebraucht. Es ist nunmal eng geworden in den Metropolen, aber auch das ist nicht neu. Innerhalb des letzten Quartals fällt aber eine Metropole besonders auf: In Frankfurt sind die Mediankaufpreise (kein Neubau) alleine von Januar bis März um 6,1% gestiegen. Hier wird es wohl besonders eng.

Von der Preis- und Mietentwicklung bleiben auch die Wohngemeinschaften nicht verschont, obwohl diese weniger häufig neu (sondern weiter) vermietet werden. Das zeigt der WG-Mietenindex von empirica der ebenfalls in dieser Woche veröffentlicht wurde: Demnach sind in den Hochschulstandorten insgesamt die Standardmieten bei 30% über dem Niveau aus dem Sommersemester 2012.

Die nachfolgende Karte zeigt die Medianpreise aller Landkreise fürs erste Quartal.

Mediankaufpreise Wohnungen Q1-2018 ohne Neubau (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Weitere Informationen zum empirica-Immobilienpreisindex erhalten Sie von empirica

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