Die VALUE AVM ist eine vollumfängliche Lösung zur automatisierten Wertindikation und systemgestützten Ableitung von Markt- und Beleihungswerten.

Die Lösung eignet sich für Nutzer, die an einer schnellen und präzisen automatischen Bewertung interessiert sind. Auch Experten und Gutachter, die einen ImmoWertV oder BelWertV konformen Markt- oder Beleihungswert ableiten möchten, profitieren von der VALUE AVM durch eine große Anzahl an bewertungsrelevanten Daten und effizienter Handhabung.

Anwendungsgebiete

Die VALUE AVM ist damit ein optimales Werkzeug für Vertrieb und Marktfolge und bietet exakte Markt- und Beleihungswertindikationen sowie effiziente Systemunterstützung für die Bewertung. Das System bietet mit Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren ein Lösungsangebot für alle einschlägigen Bewertungsverfahren entsprechend der gesetzlichen Vorgaben.

Bereits nach Eingabe weniger obligatorischer Parameter erfolgt innerhalb von Millisekunden eine Wertindikation mit Wertespannen und Konfidenzangaben, wobei jederzeit die Möglichkeit besteht in die Bewertung einzugreifen. Die Zurückgabe erforderlicher bewertungsrelevanter Daten für den weiteren Prozess unterstützt den Sachverständigen bei der Wertableitung. Darüber hinaus bietet die VALUE AVM wichtige Research- und Benchmarkingtools.

Datengrundlage

Die VALUE AVM basiert auf tatsächlichen Transaktionsdaten, die mit Informationen aus der VALUE Marktdatenbank und relevanten Nachbarschafts- und Lageinformationen angreichert werden. So wird eine Datengrundlage mit besonderer Informationstiefe bereitgestellt.

Insgesamt greifen die Modelle der VALUE AVM auf über 3 Milliarden Datenpunkte aus über 18 Millionen Transaktionen und Angeboten zurück, die einen vierstufigen, rekursiven Filter- und Modellierungsprozess durchlaufen. Daneben werden die Bewertungsgrundlagen und Bodenwertinformationen der Gutachterausschüsse herangezogen. Alle verwendeten Daten werden laufend nach den bewährten Qualitätsstandards und Prozessketten der VALUE Marktdatenbank aufbereitet und plausibilisiert.

Bewertungsmodell und Modellqualität

Kernmodul der VALUE AVM ist das Vergleichswertmodell. Dieses wird als flexibles parametrisches Modell regionalisiert berechnet, sodass es letztlich auf 649 separat optimierten Einzelmodellen basiert. Die Qualität des Modells wird mit einem regelmäßigen Backtesting gegen tatsächliche Transaktionsdaten gemäß aktueller EBA Anforderungen sichergestellt. Die hohe Qualität des Modells zeigt sich in einer geringen durchschnittlichen Absolutabweichung, die über alle geprüften Schätzer unter 10% liegt. Insbesondere aber der Q20 Bereich zeigt mit rd. 84% eine sehr hohe Modellgüte an. Da der prozentuale Fehler regional variiert, geben wir zu jeder Schätzung die regionalspezifische Modellgüte, Informationen zur Datengrundlage und zum mittleren Fehler der Region zurück. Damit tragen wir zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit bei.

Die nachfolgenden Karten zeigen den regionalspezifischen Fehler als MDAPE (Median Absolut Percentage Error) und einmal als MDAE (Median Absolut Error) zum Stand 04’2022.

Die übrigen relevanten Modelle zur Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren oder der Liegenschaftszinsen werden ebenfalls auf Basis geeigneter Daten abgeleitet, z.T. aber mit abweichenden Modellansätzen unabhängig vom Vergleichswertmodell ermittelt.

Weitere Bewertungs-Tools

Der digitale Bewertungsbaukasten der VALUE AG beinhaltet aber noch mehr: Unser Vergleichspreisalgorithmus selektiert zu jedem eingegebenen Objekt die passendsten Vergleichsopjekte heraus. Die VALUE Location Engine bietet Mikro- und Makrolagescoring sowie Bodenwerte für alle Adressen. Die VALUE Mietwertindikation liefert bundesweit Markt- und Bestandsmieten mit extrem hoher Schätzgüte und die Energiewertindikation schätzt für jede beliebige Wohnimmobilie einen Energieverbrauchskennwert und die korrespondierende CO2 Emission, im übrigen ein bewährtes Tool für zahlreiche Fragestellungen aus dem Themenbereich ESG.

Schnittstelle

Alle Module aus der VALUE AVM werden als separate REST-API Endpoints geführt und können individuell lizenziert werden. Auch eine Komplettlösung ist verfügbar. Mit dem VALUE Endpoint können mit einer Abfrage sämtliche relevanten Verfahrenswerte abgeleitet werden. Darüber hinaus bietet der Endpoint Informationen zur Finanzierbarkeit, dem Blankobetrag und dem erforderlichen Eigenkapital.

Details zu den Verfahren und Endpoints

Nachfolgend bieten wir Ihnen eine Übersicht über die verfügbaren Endpoints.

Vergleichswertverfahren – Modellbasierte Vergleichswertindikation & Objektbasierte Vergleichswertindikation

Für das Vergleichswertverfahren werden sowohl modellbasierte Vergleichswerte (hedonisches Verfahren), als auch Vergleichsobjekte herausgegeben. Zu jeder Schätzung werden Informationen zur Modellgüte, der Datengrundlage und der Konfidenz herausgegeben. Der Algorithmus liefert außerdem Informationen zum Markt- und Bestandsmietenniveau, zu Rendite und Vervielfältigern, zur lokalen und regionalen Preisentwicklung sowie zur Vermarktbarkeit. Im Rahmen der Beleihungswertindikation nach dem Vergleichswertverfahren kann der Sicherheitsabschlag nach §19 Abs. 1 BelWertV individuell angepasst werden. Für Investoren bietet die Vergleichswertindikation darüber hinaus eine Ausgabe zum VaR (Value at Risk).

Sachwertverfahren – NHK oder BKI basierte Sachwertindikation

Für das Sachwertverfahren werden neben Bodenwerten auch Vorschläge zu Marktanpassungsfaktoren inkl. Spannenwerte bereitgestellt. Außerdem geliefert werden die übrigen bewertungsrelevanten Daten, wie z.B. Baupreisindex oder regionaler Anpassungsfaktor. Im Rahmen der Beleihungswertindikation kann der Sicherheitsabschlag entsprechend §16 Abs. 2 individuell festgelegt werden. Wertrestriktionen gemäß §16 Abs. 3 werden automatisiert übernommen und entsprechend als Meldung dokumentiert. Die Werteausgabe enthält sämtliche relevanten Zwischenrechnungen und Annahmen der Sachwertermittlung.

Ertragswertverfahren – Ertragswertindikation inkl. Mieten-Plausibilisierung

Mit der Ertragswertindikation werden Liegenschaftszins inkl. Spannen, Wohn- und Gewerbemieten sowie die regionalspezifische Mietausfallwagnis und Bodenwertvorschläge herausgegeben. Die Bewirtschaftungskostenansätze sind entsprechend der Ertragswertrichtlinie hinterlegt. Die Anforderungen aus §13 BelWertV werden berücksichtigt und umgesetzt bzw. als Meldung herausgegeben. Die Werteausgabe enthält sämtliche relevanten Zwischenrechnungen und Annahmen der Ertragswertermittlung. Für Investoren bietet die Ertragswertindikation darüber hinaus eine Ausgabe zum VaR (Value at Risk).

Komplettlösung – Mehrgleisige Wertindikation

Mit dem VALUE Endpoint bieten wir sämtliche relevanten Wertermittlungsverfahren in einem Modul an. Die VALUE AVM greift hier das mehrgleisige Vorgehen des Gutachters im Rahmen der Markt- und Beleihungswertermittlung auf und kombiniert voneinander unabhängige Verfahrenswerte zu einem indikativen Marktwert, der im Rahmen der Indikation als Konvergenzwert bezeichnet wird. In den Konvergenzwert werden die jeweils einschlägigen Verfahrenswerte gewichtet zusammengefasst. Das Modul liefert sämtliche Zwischenrechnungen der relevanten Verfahrenswerte und bündelt diese zum jeweiligen Endwert. Wir sind davon überzeugt, dass die Mehrgleisigkeit der Wertermittlung auch im Rahmen automatisierter Verfahren den bestmöglichen Wertekorridor liefert. Der Konvergenzwert entspricht damit einem indikativen Marktwert, der robuster gegenüber Modell- oder Schätzungenauigkeiten und Fehleingaben ist als herkömmliche Ansätze.

Locationinformation – Bodenwertinformationen und Lageklassifikation

Die VALUE Locationinformation Engine liefert Boden(richt)werte on demand und flächendeckende Lageklassifikationen in Bezug auf Makro- und Mikrolage. Der Bodenrichtwertdienst beschafft bei Bedarf die Bodenrichtwertinformationen von den Bodenrichtwertdiensten der Gutachterausschüsse. Weiterhin werden Links zu den Umrechnungstabellen bereitgestellt. Sofern keine Bodenrichtwerte beschafft werden können, greift der Dienst auf Fall-Back-Lösungen etablierter Anbieter zurück, oder es werden Fallback-Werte geliefert, die aus Modellen abgeleitet sind. Die Lageklassifikation liefert eine Einordnung der Mikro- und Makrolage anhand von umfangreichen Preisauswertungen über 5 Klassen (1= einfach bis 5 = hervorragend).

Mietwertindikation – Robuste Markt- und Bestandsmietenableitung

Mit der VALUE Mietwertindikation liefern wir unter Berücksichtigung objektspezifischer Eigenschaften für jede Immobilie einen Mietpreis, der sich an vergleichbaren Ojekten in der Region orientiert. Die VALUE Mietwertindikation liefert mit einer mittleren Absolutabweichung von unter 7% eine extrem präzise Schätzung zum Marktmietenniveau. Das Marktmietniveau aus der Vergangenheit lässt sich mit der VALUE Mietwertindikation ebenfalls schätzen. Damit ist es mit der VALUE Mietwertindikation ebenfalls möglich unter Berücksichtigung der Mietdauer Bestandsmieten abzuleiten. Für die VALUE Mietwertindikation greifen wir auf die Marktmieten und die Bestandsmieten aus der VALUE Martdatenbank zurück.

Energiekennwertindikation – Energieverbrauch und Emissionskennwerte

Die VALUE Energiekennwertindikation liefert einen verlässlichen objekt- und regionalspezifischen Energiekennwert in KWh pro m² und Jahr sowie einen spezifischen CO2 Emissionskennwert in Abhängigkeit von der regionaltypischen Befeuerungsart in KG-CO2 je m² und Jahr. Das zugrundeliegende Modell basiert auf der VALUE Marktdatenbank, in der wir über 7 Mio. Energieausweise aufbereitet haben. Durch Kombination der Geolocation, der Objektart und dem Baujahr, sowie dem optionalen Modernisierungsjahr (fiktives Baujahr) liefert das zugrundeliegende Modell die Ausgabewerte bereits nach wenigen Eingaben. Die VALUE Energiekennwertindikation ist ein optimales Tool zur Strukturierung von Bestandsportfolien.

Zugriff mittel JSON basierter REST-API

Alle Bewertungslösungen und Researchtools werden als JSON basierte Endpoints in unserer REST-API bereitgestellt. Sie sind modular oder im Gesamtpaket lizenzierbar. Die Preise variieren je nach Nutzungsumfang.

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