Whitepaper: Fallstudie zu Bewertungsabweichungen

Über automatisierte Wertindikationen und warum die Marktfolge die Sache oft anders einschätzt

Bewertungsabweichungen zwischen Vertrieb bzw. Markt und Marktfolge sind Gift für den Baufinanzierungsprozess. Ablehnungen oder Neukonditionierungen sind die Folge. Der Vertrieb verliert das Vertrauen seiner Kunden und die Reputation beim Produktanbieter sinkt. Marktfolge und Vertrieb haben einen höheren Aufwand, nach dem unter Umständen noch nicht einmal ein Geschäft stattfindet.

Das Problem unterschiedlicher Bewertungsergebnisse

Das VALUE Marktdatenteam hat in einer Fallstudie die Gründe für Bewertungsabweichungen zwischen initialer Wertindikation im Vertrieb und der vorläufiger Wertfestsetzung in der Marktfolge untersucht. Die Gründe für auseinanderdriftende (divergierende) Bewertungsperspektiven sind vielfältig, die Wertedivergenzen lassen sich jedoch auf die folgenden Hauptursachen zurückführen: Immobilienzyklus, verschiedene Bewertungsverfahren, abweichende Objektperspektiven, das Wesen der Wertindikation, unterschiedliche Softwarelösungen und Modelle sowie Überspezifikationen von Vergleichswertmodellen. Unsere ausgewählten Fallbeispiele zeigen, dass bereits kleine Details zu Bewertungsabweichungen von >40% führen.

1) Mittlerer Blankobetrag zwischen Angebotskaufpreis und vorläufigem Beleihungswert in Postleitzahlgebieten mit ausreichend Fallzahlen. 2) Marktanpassungsfaktor für ein Standardobjekt (Baujahr 1990, 140m2 Wohnfläche, 500m2 Grundstücksfläche) auf Kreisebene. 3) Durchschnittlicher Liegenschaftszins gehandelter Eigentumswohnungen (2019-2022) auf Kreisebene. Quelle: VALUE Marktdatenbank, VALUE AVM

Immobilienzyklus trifft auf Zinswende

Besonders die zunehmenden Unterschiede zwischen dem Marktwert (im Optimalfall ähnlich des Kaufpreises) und den konservativen Annahmen der BelWertV dürften an vielen Stellen zu Friktionen im Finanzierungsprozess sorgen, wie die Wirtschaftswoche exklusiv aus unserer Studie berichtete: “Theoretisch könnten Banken bei der Festlegung des Beleihungswerts schlicht vom gezahlten Kaufpreis ausgehen. Doch das wäre extrem optimistisch – und ist die Ausnahme. 20 bis 30 Prozent Abschlag vom Kaufpreis waren schon in den vergangenen Jahren verbreitet. Jetzt kann der Beleihungswert auch durchaus 40 Prozent und mehr unter dem Kaufpreis liegen”, heißt es im aktuellen Wirtschaftswochetitel (hier gehts zum Artikel). Das wirkt sich auf die Eigenkapitalanforderungen aus. Gepaart mit der Zinswende wird eine gute Finanzierungsberatung noch wichtiger.

Bewertungsabweichung hat viele Gründe – Objektbewertung muss neu gedacht werden

Die aufgeführten Beispiele zeigen, dass insbesondere die Diskrepanz zwischen Markt- und Beleihungswertermittlungen zu sehr starken Abweichungen im Finanzierungsprozess führen können, insbesondere dann, wenn am Ende des Prozesses auf das Sach- oder Ertragswertverfahren zurückgegriffen wird, während am Anfang das Vergleichswertverfahren Anwendung findet. Aber auch innerhalb eines Verfahrens und auch innerhalb einer Software können wie dargelegt erhebliche Wertdiskrepanzen von deutlich über 20% auftreten. Die Prozessoptimierung in der Baufinanzierung muss daher auch an der Objektbewertung ansetzen. Wertekonvergenz, d.h. die Zusammenführung von initialer und (vor)endgültiger Bewertung muss das Ziel sein.

Der digitale Bewertungsbaukasten der VALUE AVM

Mit unserer neu entwickelten VALUE AVM haben wir ein Konzept entwickelt, unter anderem genau diese Wertedivergenz bereits in der Frühphase der Finanzierung zu erkennen, und die Kreditvergabe dadurch zu erleichtern. Aufbauend auf den Must-Haves einer systemgestützten Bewertungssoftware, hochwertigen Immobilienmarktdaten und hoher Modellgüte haben wir uns am gutachterlichen, mehrgleisigen Vorgehen der Immobilienbewertung orientiert. Gepaart mit maschineller Unterstützung und absoluter Wertetransparenz in der Ausgabe tragen wir zur Konvergenz der Wertansätze bei. Die Details finden Sie in unserem White-Paper.

Automatisierte Bewertung ist kein Selbstzweck

Für die Wertekonvergenz zwischen Marktwertindikation und der (vorläufigen) Beleihungswertermittlung bedarf es mehr als einer Synchronisation der jeweiligen Software- und Modellumgebung. Automatisierte Bewertungslösungen können bereits in der Frühphase des Kreditprozesses Abweichungen aufzeigen und dem Markt Hilfestellungen an die Hand geben, um im komplexen Thema der Markt- und Beleihungswertermittlung sicher und effizient zum Marktfolgewert zu navigieren. Der Vertrieb ist schließlich kein Gutachter. Schnittstellen ermöglichen es außerdem auch bei heterogenen Modellansätzen reibungslose Datenübermittlung zu garantieren. Automatisierte Bewertung ist kein Selbstzweck und dient der Wertekonvergenz von der Preisfindung bis zur Kreditvergabe.

Hier gibt es unser aktuelles White-Paper zum Download.

Interaktive Mietpreiskarte von Zeit-Online

Zeit-Online hat  im Februar 2022 eine interaktive Karte auf Basis der Mietpreisinformationen aus der VALUE Marktdatenbank erstellt.

Screen-Shot der Zeit-Online interkativen Mietpreiskarte (Quelle: Zeit, 02’2022)

Die Karte zeigt die Mietpreise in den mehr als 4.000 Gemeinden und Gemeindeverbänden in Deutschland. Es handelt sich dabei um sogenannte Angebotsmieten, also die Mieten, zu denen Wohnungen aktuell auf den Markt kommen. Bestandsmieten mit Altmietverträgen werden nicht berücksichtigt. Darüber hinaus hat das Daten-Team der Redaktion interessante Auswertungen zu den unterschiedlichen Entwicklungen der Mietpreise gefahren. Der Artikel geht dabei u.a. auf das Preiswachstum im Umland der Städte ein. Wir finden die Datenvisualisierung gelungen, dass wir an dieser Stelle nochmal dorthin verlinken möchten. Den Artikel und die Visualisierung finden Sie hier. Auch durch Klick auf die Karte gelangen Sie zur interaktiven Karte.

Postbank-Studie: Beschleunigtes Preiswachstum im zweiten Corona-Jahr

Postbank Wohnatlas 2022 (Quelle: Postbank 2022)

Der aktuelle Postbank Wohnatlas für das Jahr 2022 liegt vor. Im zweiten Corona-Jahr 2021 sind die Preise für Wohn­eigentum in Deutsch­land weiter gestiegen – und dies mit noch deutlich höherem Tempo als in den Vorjahren. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte verteuerten sich Eigen­tums­wohnungen im Bestand. Im Durch­schnitt über alle Regionen hinweg lag der Preis­anstieg gegenüber 2020 inflations­bereinigt bei 14,2 Prozent, er be­schleunig­te sich damit deutlich. 2020 hatte das Plus noch 9,6 Prozent betragen, im Jahr davor 9,3 Prozent. Dabei kletterten die Preise nicht allein in den Metro­polen und, teils noch stärker, in ihrem Umland. Der Trend erfasste auch zuvor eher un­beachtete Städte im ost- und mittel­deutschen Raum – etwa Chem­nitz oder Salz­gitter. Dies sind Ergeb­nisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2022“

Das HWWI hat die Studie unter anderem auf Basis der VALUE Marktdatenbank erstellt.

Weitere Informationen und die Preiskarte zum Download finden Sie hier.

empirica-Blasenindex 2019Q1

Der empirica-Blasenindex zum 1. Quartal 2019 liegt vor. Die Blasengefahr steigt laut empirica erneut vor allem außerhalb der Schwarmstädte und die Mieten und Kaufpreise wachsen nunmehr in 281 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 278, vor drei Jahren 199).

Das wird wohl auch vorerst so bleiben, es sein denn die aktuell vermeldeten Rückgänge der Neuvertragsmieten, auf die wir bereits vor 4 Wochen hingewiesen haben (NTV berichtete), dauern auch in den nächsten Quartalen an, denn dann steigt die Blasengefahr auch wieder in den Hot-Spots (sofern sich an der Preisentwicklung nichts ändert).

Es ist zwar jetzt noch zu früh um von einer Trendumkehr bei den Mieten zu sprechen, dennoch sollten die Entwicklungen differenziert beobachtet werden. Dazu sind kleinräumige Analysen wichtig und dabei können wir Ihnen behilflich sein.

Kontaktieren Sie uns einfach und testen Sie den empirica-systeme Analyst. Checken Sie die Mietentwicklung im Umfeld Ihres Projektes auf Basis unserer Immobilienmarktdaten. Dann steht Ihre Cashflow-Prognose nicht nur auf einem Bein – denn das ist ja bekanntlich nicht auf Dauer machbar.

empirica-Blasenindex Q1-2019 (Quelle: empirica ag)

Weitere Informationen erhalten Sie von empirica.

Postbank Studie: Wohnatlas 2019

Postbank Wohnatlas 2019: Karte – Was Wohnen in Deutschland kostet (Quelle: Postbank 2019)

Der aktuelle Postbank Wohnatlas 2019 liegt vor. Die vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erstellte Studie stellt die aktuellen Preisniveaus auf Kreisebene dar. “In rund 90 Prozent aller Kreise und Städte in Deutschland sind 2018 die Preise für Immobilien gestiegen, und zwar inflationsbereinigt im Schnitt um 7,2 Prozent”, heißt es in der FAZ, die vorab über die Studie berichtete. Im Vorjahr beschränkte sich der Immobilienboom auf 242 von 401 Kreisen und Städten (64 Prozent).

Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Datenbasis ist unter anderem die empirica-systeme Marktdatenbank.

Hinweis zu Anfragen: Der Postbank Wohnatlas wurde vom HWWI und der Postbank erstellt. Bei methodischen Fragen wenden Sie sich bitte an die Herausgebener der Studie.

Hier geht es zur Pressemeldung “Postbank Wohnatlas 2019”.

Studie: Hohe Neubaumieten

Wir wurden vom Nachrichtenmagazin Panorama beauftragt, eine Auswertung über Neubauwohnungen zu erstellen.

Die Ergebnisse sind auf tagesschau.de interaktiv abrufbar. Der Panorama Beitrag untersucht dazu die Ursachen und beleuchtet an dieser Stelle u.a. die vergleichsweise hohen Baukosten in Deutschland.

Die FAZ bezieht sich in einem Artikel über die Mietpreisbremse auf die Auswertung und illustriert mit Referenz auf das DIW, dass auch die Mietpreisbremse nicht ganz unschuldig an den hohen Neubaumieten sein dürfte. Auch die Zeit zitiert die Panorama Studie und führt den Gedanken zur Mietpreisbremse wie folgt aus: “Bei Neubauten habe die Mietpreisbremse jedoch dazu geführt, dass die Mieten in diesem Segment stärker stiegen als vor ihrer Einführung.” heißt es hier. In der Wirtschaftswoche, die unsere Auswertung ebenfalls aufgegriffen hat, findet sich übrigens eine interessante Übersicht über die Kostentreiber des Neubaus.

Wir möchten an dieser Stelle noch darauf hinweisen, dass wir die Datenstudie exklusiv für Panorama bzw. die ARD erstellt haben. Daher möchten wir Sie bitten, nicht uns, sondern Panorama bei Fragen zum Beitrag oder einer möglichen Datenübermittlung zu kontaktieren.

Methodik in Kürze: Dazu haben wir Haushaltseinkommensdaten der empirica regio mit den Mieten von Neubauwohnungen (3-Zimmer) aus der empirica-systeme Marktdatenbank verschnitten. Daraus lässt sich eine durchschnittliche Mietbelastung für das Segment ableiten. Es kann aber auch untersucht werden, wie viele der jeweils angebotenen 3-Zimmer-Wohnungen für einem Durchschnittsverdienerhaushalt bezahlbar sind. Das Ergebnis zeigt, dass viele Haushalte mehr als 27 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben müssten, um sich eine 3-Zimmer-Neubauwohnung zur Miete überhaupt leisten zu können.

Weitere Informationen finden Sie hier.

empirica-Immobilienpreisindex IV/2018

Der empirica-Immobilienpreisindex für das 4. Quartal 2018 liegt jetzt vor. Preise für Eigentumswohnungen sind nochmals stark gestiegen. Auch die Mietpreise stiegen im vergangenen Jahr weiter, aber nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Am deutlichsten stiegen in 2018 aber die Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Mit 9,1% (VJ. 8,3%) haben die Preise erstmal seit der Finanzkrise stärker zugelegt, als die Preise für Wohnungen. empirica erwartet für das laufende Jahr eine weitere Preissteigerung in diesem Segment, auch bedingt durch das neue Baukindergeld.

Jährliche Preissteigerungsrate in den Top-7-Städten 2005 bis 2018 für alle Baujahre (Quelle: empirica ag 2018)

Weitere Informationen zum aktuellen Immobilienpreisindex erhalten Sie unter empirica.de oder in der heutigen FAZ

Mietbelastungsquoten und Lock-In Effekte

Die Fluktuationsquoten auf dem Wohnungsmärkten gehen stetig zurück. Dies liegt u.a. an der steigenden Diskrepanz  der Neuvertragsmieten zu den Bestandmieten. Eine neue Wohnung zu suchen wird schlicht unattraktiver, weil diese pro Wohnfläche deutlich teurer ist. In einer nicht repräsentativen aber sehr umfassenden Erhebung hat die Süddeutsche Zeitung bei rd. 50% der Befragten eine höhere Mietbelastung als Umzugshinderungsgrund ermittelt.

Abgleich der Ist-Mieten zu den aktuellen Marktmieten

rbb|24-Wohnungskauf-Atlas

Im vergangenen Jahr kostete bereits jede dritte Berliner Neubau-Wohnung mehr als 5.000 Euro pro Quadratmeter. Das geht aus einer Auswertung von Kaufangeboten hervor, die der rbb exklusiv mit Immobilienmarktdaten der empirica Systeme GmbH vorgenommen hat. Doch nur jeder sechzehnte Berliner Haushalt kann sich eine 100-Quadratmeter-Wohnung in dieser Preisklasse leisten.

Screenshot: rbb|24-Wohnungskauf-Atlas (Quelle: rbb|24 2017)

Darüber hinaus berichten Projektentwickler für teure Wohnungen dem rbb, dass sie über 50 Prozent ihrer Wohnungen an Kapitalanleger verkaufen. Viele dieser Käufer stammen aus dem EU-Ausland, Russland, China oder den arabischen Ländern.

In einem Wohnungskaufatlas hat rbb|24 zudem die durchschnittlichen Neubau-Kaufpreise für alle 190 Postleitzahlengebiete der Stadt analysiert. Er ist ab sofort online abrufbar.

 

 

Immobilien­preis­entwicklung: Wo ist das Ende der Fahnenstange?

Die Immobilien­preis­entwicklung der letzten Jahre war rasant. Und das besonders in den Metropolen, also den Top-7 Märkten, in denen sich die Preise seit 2010 fast verdoppelt haben. Die Gründe dafür sind allerseits bekannt. Billiges Geld und Anlage­notstand, gepaart mit einem Nachfrage­überhang bzw. Angebots­knappheit sorgen dafür, das immer tiefer in den Säckel gegriffen wird um das ersehnte Stück vom Betongold­kuchen zu ergattern. Zuletzt hat Bundesbank­-Vize­präsidentin Claudia Buch im Interview mit der Zeit davor gewarnt, die Preis­anstiege der Vergangenheit “einfach in die Zukunft fort­zuschreiben”. Wir finden es ist eine gute Idee genau das zu tun, denn es lässt einen zumindest erahnen, wo sich das Ende der Fahne­nstange befinden dürfte. Für eine Veranstaltung des Wirtschaftswocheclubs haben wir eine einfache Trendfortschreibung durchgeführt.

preisprognose
Trendfortschreibung von Miet- und Kaufpreisen nach verschiedenen Szenarien. Mieten (mit und ohne Mietpreisbremse), Preise (Maximale mittlere Zahlungsbereitschaft: bis Kaufpreisfaktor 33 (dick gestrichelt), bis Kaufpreisfaktor 40 (dünn gestrichelt). Quelle: eigene Berechnung (auf Basis empirica-Immobilienpreisindex 2016).

Unsere Trend­fortschreibung der Miet- und Kauf­preis­entwicklungen in den Top-7 Märkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) auf Basis des empirica-Immobilienpreisindex zeigt, wie lange noch mit steigenden Immobilien­preisen zu rechnen wäre, je nach Rendite-Risiko-Präferenz der Nachfrager bzw. der Anleger. Sofern nach Ansicht der Marktakteure das Risiko bis zu einer Brutto­anfangsrendite von 3% ausreichend reflektiert würde, ginge die Preisentwicklung Ende 2017 von “Steigend” in eine “Seitwärts­bewegung” über. Dann nämlich wäre im Mittel der Top-7 Märkte ein Kaufpreisfaktor von 33 erreicht.  In Zeiten wo bei “3% noch lange nicht Schluss” oder die “3% die neue 5%” ist, ist das, sofern sich an den Rahmenbedingungen nichts ändert, aber nicht unbedingt wahrscheinlich. Setzen wir also einen Kaufpreis­faktor von 40 an, rechnen also mit einer Anfangs­rendite von 2,5% (im Mittel wohlgemerkt), dann ginge die Party noch bis 2021 weiter. weitere Immobilienmarktdaten