Immobilienmarktdaten: Update Q1-2023

von Sebastian Hein

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das dritte Quartal in Folge und sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,3 %. Der Zahl offener Verkaufsvorgänge nimmt weiter zu, der Zuwachs flacht im Vergleich zum Vorquartal etwas ab. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 48 % mehr Wohnungen im Angebot.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken zwar erst das zweite Quartal in Folge, dafür aber deutlich stärker als im vergangenen Quartal: Sie veränderten sich im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um –2,9 %. Gleichzeitig steigt auch hier das Angebot, im Vergleich zum Vorjahr sind aktuell 61 % mehr Häuser zum Verkauf auf dem Markt. Der Kaufmarkt ist nach dem Wendepunkt weiterhin in Katerstimmung und geprägt von sinkenden Preisen, steigenden Verkaufsofferten und fallenden Transaktionen.

Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen weiter, mit 0,4 % allerdings weniger stark als im Vorquartal. Das Angebot bleibt hingegen extrem knapp und stagniert auf niedrigem Niveau.

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um –0,4 %. Dieser vergleichsweise leichte Rückgang ist erneut vorrangig durch die Entwicklung der Bundeshauptstadt Berlin getrieben, wo im Vergleich zum 1. Quartal 2022 die Preise noch um 2,5 % gestiegen sind. In Köln sinken die Preise vergleichsweise moderat (–3,2 %), in Hamburg (–7,1 %), Frankfurt am Main (–8,1 %) und Düsseldorf (–8,6 %), Stuttgart (–9,6 %) und München (–9,8 %) fällt der Rückgang weit stärker aus. Im Vergleich zum letzten Quartal sinken die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen auch diesmal in allen Städten. In Berlin (–0,2 %) ist der Rückgang am geringsten, dahinter folgen Hamburg (–2,7 %), Stuttgart (–2,9 %), Frankfurt am Main (–3,2 %), Köln (–3,5 %) sowie München (–3,8 %).

Bei den Mieten zeigt sich erneut ein anderes Bild. In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um sage und schreibe 19,7 %, dahinter folgen Köln (4,7 %) und Düsseldorf (4,5 %), München (4,4 %) sowie Hamburg (4 %). In Frankfurt am Main (2,9 %) und Stuttgart (1,1 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal (!) sind die Mieten mit 5 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (2 %), Köln (1,2 %), Frankfurt am Main (1,2 %) und Düsseldorf (0,9 %). In Hamburg (0,7 %) und Stuttgart (0,3 %) ist der Anstieg gering.

Das Angebot ist preisunelastisch, die aktuelle Phase ist noch gekennzeichnet von einer Verkäuferseite mit wenig Verkaufsdruck. Es herrscht zurzeit weder hochschnellende Arbeitslosigkeit, noch sind die aktuellen Prolongationskonditionen im Dekadenvergleich untragbar geworden undd damit dürfte sich der Preis auch weiterhin nur langsam nach unten bewegen. Die Mieten hingegen steigen weiter und selbst teure Wohnungen sind Mangelware. Es werden zunehmend Index- oder Staffelmietverträge vereinbart wie unsere aktuellen Auswertungen dazu zeigen. Obwohl der Anteil variabler Vermietungen insgesamt gering ist (rd. 2 %) steigt der Druck auf die Mieter stetig an. Die aktuellen Entwicklungen am Mietmarkt, besonders aber das fehlende Angebot, dürfte die Kaufnachfrage langsam wiederbeleben.

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Stuttgart. Die Region liegt zentral in Baden-Württemberg und umschließt die Stadt Stuttgart sowie die umliegenden Landkreise Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg, Rems-Murr-Kreis, Reutlingen und Tübingen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit –8 % stärker als im bundesweiten Schnitt (–2,7 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (0,2 %) – mit –5,4 % rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit über dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt hinkt der Mietsanstieg mit 2,7 % dem Bundesdurchschnitt (5,3 %) hinterher.

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Stuttgart erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2022

von Sebastian Hein

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 4. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank zur Auswertung bereit. Wir informieren mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Zunächst wünschen wir allen aber ein frohes neues Jahr 2023!

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken weiter, sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,4 %. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken nun erstmals, sie veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um –1,9 %. Die Mieten stiegen hingegen um 1,4 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot verfügbarer Mietwohungen um –27 %. Der Druck im Mietenkessel steigt.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir für Wohnungen im Bestand weitgehend stärkere Preisrückgange als im Bundesmittel. In Hamburg gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um –4,5 % zurück. Stuttgart zeigt –4,4 % Preisrückgang, Frankfurt am Main –4,4 %, München –4,3 % und Düsseldorf zeigt gleichauf mit Berlin einen Rückgang von –0,7 %. In Köln sinken die Preise vergleichsweise wenig mit –0,3 %. Bei den Mieten zeigt sich auch hier ein anderes Bild: In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um 14,8 %, dahinter folgen Düsseldorf (6,3 %) und Hamburg (4,9 %), Köln (4,9 %) sowie München (4 %). In Frankfurt am Main (3,1 %) und Stuttgart (1,5 %) war der Anstieg am geringsten. Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 5,8 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (1,4 %), Hamburg (0,9 %), Stuttgart (0,4 %) und Köln (0,2 %). In Frankfurt am Main (0,2 %) und Düsseldorf (0,2 %) blieben die Mieten nahezu unverändert.

”Wie stark werden die Preise in 2023 fallen?”, ist die große Frage zum Start ins neue Jahr: Zinselastizitäten der Boomphase liefern leider wenig Erkenntnisse zur Doomphase und auch ein Dreisatz hilft uns nicht, die Bottomline zu prognostizieren. Dass die Preise fallen, wissen alle – wie stark sie fallen werden, weiß niemand. Die Marktakteure orientieren sich gerade neu. Einige kaufen, andere warten auf fallende Preise, viele können nicht mehr kaufen und manche müssen bald verkaufen. Die Quantitäten dahinter sind unbekannt und daher bleibt nur auf Sicht zu fahren und den Kauf-Markt zu beobachten und zu bewerten. Dabei unterstützen wir Sie gerne!

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal die Stadt Kassel und ihr Umland. Die Region liegt im Norden Hessens und umschließt die Stadt Kassel nebst den umliegenden Landkreisen Kassel, Hersfeld-Rotenburg und Waldeck-Frankenberg sowie dem Schwalm-Eder-Kreis und dem Werra-Meißner-Kreis.

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 2,2 % schwächer als im bundesweiten Schnitt von 2,8 %. Anders die Einfamilienhauspreise, sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 15,5 % deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt (9 %), wobei das Preisniveau der Eigenheime deutlich niedriger ist als der Bundesdurchschnitt (398.000 €). Der Mietanstieg liegt mit 6,1 % gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt (6,1 %).

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Nordhessen erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Was ist ein AVM? Computerunterstützte datenbankbasierte Bewertungsmodelle in der Immobilienbewertung.

von Sebastian Hein

Was bedeutet ein AVM in der Immobilienbewertung

AVM in der Immobilienwirtschaft oder AVM in der Immobilienbewertung steht als Abkürzung für Automated Valuation Model. Übersetzt bedeutet AVM daher „Automatisiertes Bewertungsmodell“, also ein Computerprogramm, das über Objektinformationen und Vergleichswerte Immobilienwertvorschläge generiert. Diese Programme basieren auf einem Modell, welches in der Regel statistisch generiert wird. Heute wird AVM in der deutschen BelWertV als computerunterstütztes datenbankbasiertes Bewertungsmodell bezeichnet. Vermutlich werden wir daher in Zukunft fragen müssen: Was ist ein CDB?

Was versteht man heute unter einem AVM

Die Abkürzung AVM ist heute jedoch überholt, sie wird derweil auch oft als Synonym für vollumfängliche systemgestützte Bewertungslösungen verwendet. Im weiteren Sinne kann das Kürzel AVM oder seine Umschreibung „Automated Valuation Model“ daher als digitale Bewertungslösung definiert werden, die entweder nur ein Modell oder viele Modelle abdeckt. Die digitale Bewertungslösung kann dabei bereits nach wenigen Nutzereingaben Immobilienwertindikationen bereitstellen (systemgestütze Immobilienwertindikation) oder nach umfangreichen Nutzereingaben zur Ableitung von Immobilienwerten genutzt werden (systemgestütze Immobilienbewertung).

Geschichte automatisierter Bewertungsmodelle

Historisch betrachtet umfassten AVM Lösungen zunächst klassische modellbasierte Vergleichswertverfahren. Darin werden auf der Basis von Modellparametern die Werte von Immobilieneigenschaften zusammengesetzt zu einem Gesamtwert. Das Vorgehen wird teils auch hedonische Immobilienbewertung bezeichnet. Die Grundannahme dieser in den 1950er Jahren entwickelten Methode besagt, dass sich der Preis einer Immobilie aus der Summe der Preise ihrer Merkmale zusammensetzen lässt, den sogenannten impliziten Preisen. Die impliziten Preise werden dabei als Koeffizienten aus meist relativ trivialen Regressionsmodellen abgeleitet und auf das Bewertungsobjekt angewendet.

Modellbasierte (Vergleichs-)Bewertung in Deutschland

Vor allem in Deutschland wurden diese Modelle für Zwecke der Wertermittlung bis ins Jahr 2022 allerdings für Bewertungszwecke nicht anerkannt, da Sie für viele Akteure zu ungenau erschienen oder schlicht nicht nachvollziebar waren. Die Nachvollziehbarkeit dieser klassischen „hedonischen AVM“ lag allerdings nicht an der Komplexität der Modellansätze sondern vielmehr am mangelnden direkten empirischen Beleg, die Sachverständige für die Vergleichswertfindung gesetzlich benötigten.

Empirische (Schein-)Evidenz durch automatisierte Vergleichswerte

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Whitepaper: Fallstudie zu Bewertungsabweichungen

von Sebastian Hein

Über automatisierte Wertindikationen und warum die Marktfolge die Sache oft anders einschätzt

Bewertungsabweichungen zwischen Vertrieb bzw. Markt und Marktfolge sind Gift für den Baufinanzierungsprozess. Ablehnungen oder Neukonditionierungen sind die Folge. Der Vertrieb verliert das Vertrauen seiner Kunden und die Reputation beim Produktanbieter sinkt. Marktfolge und Vertrieb haben einen höheren Aufwand, nach dem unter Umständen noch nicht einmal ein Geschäft stattfindet.

Das Problem unterschiedlicher Bewertungsergebnisse

Das VALUE Marktdatenteam hat in einer Fallstudie die Gründe für Bewertungsabweichungen zwischen initialer Wertindikation im Vertrieb und der vorläufiger Wertfestsetzung in der Marktfolge untersucht. Die Gründe für auseinanderdriftende (divergierende) Bewertungsperspektiven sind vielfältig, die Wertedivergenzen lassen sich jedoch auf die folgenden Hauptursachen zurückführen: Immobilienzyklus, verschiedene Bewertungsverfahren, abweichende Objektperspektiven, das Wesen der Wertindikation, unterschiedliche Softwarelösungen und Modelle sowie Überspezifikationen von Vergleichswertmodellen. Unsere ausgewählten Fallbeispiele zeigen, dass bereits kleine Details zu Bewertungsabweichungen von >40% führen.

1) Mittlerer Blankobetrag zwischen Angebotskaufpreis und vorläufigem Beleihungswert in Postleitzahlgebieten mit ausreichend Fallzahlen. 2) Marktanpassungsfaktor für ein Standardobjekt (Baujahr 1990, 140m2 Wohnfläche, 500m2 Grundstücksfläche) auf Kreisebene. 3) Durchschnittlicher Liegenschaftszins gehandelter Eigentumswohnungen (2019-2022) auf Kreisebene. Quelle: VALUE Marktdatenbank, VALUE AVM

Immobilienzyklus trifft auf Zinswende

Besonders die zunehmenden Unterschiede zwischen dem Marktwert (im Optimalfall ähnlich des Kaufpreises) und den konservativen Annahmen der BelWertV dürften an vielen Stellen zu Friktionen im Finanzierungsprozess sorgen, wie die Wirtschaftswoche exklusiv aus unserer Studie berichtete: “Theoretisch könnten Banken bei der Festlegung des Beleihungswerts schlicht vom gezahlten Kaufpreis ausgehen. Doch das wäre extrem optimistisch – und ist die Ausnahme. 20 bis 30 Prozent Abschlag vom Kaufpreis waren schon in den vergangenen Jahren verbreitet. Jetzt kann der Beleihungswert auch durchaus 40 Prozent und mehr unter dem Kaufpreis liegen”, heißt es im aktuellen Wirtschaftswochetitel (hier gehts zum Artikel). Das wirkt sich auf die Eigenkapitalanforderungen aus. Gepaart mit der Zinswende wird eine gute Finanzierungsberatung noch wichtiger.

Bewertungsabweichung hat viele Gründe – Objektbewertung muss neu gedacht werden

Die aufgeführten Beispiele zeigen, dass insbesondere die Diskrepanz zwischen Markt- und Beleihungswertermittlungen zu sehr starken Abweichungen im Finanzierungsprozess führen können, insbesondere dann, wenn am Ende des Prozesses auf das Sach- oder Ertragswertverfahren zurückgegriffen wird, während am Anfang das Vergleichswertverfahren Anwendung findet. Aber auch innerhalb eines Verfahrens und auch innerhalb einer Software können wie dargelegt erhebliche Wertdiskrepanzen von deutlich über 20% auftreten. Die Prozessoptimierung in der Baufinanzierung muss daher auch an der Objektbewertung ansetzen. Wertekonvergenz, d.h. die Zusammenführung von initialer und (vor)endgültiger Bewertung muss das Ziel sein.

Der digitale Bewertungsbaukasten der VALUE AVM

Mit unserer neu entwickelten VALUE AVM haben wir ein Konzept entwickelt, unter anderem genau diese Wertedivergenz bereits in der Frühphase der Finanzierung zu erkennen, und die Kreditvergabe dadurch zu erleichtern. Aufbauend auf den Must-Haves einer systemgestützten Bewertungssoftware, hochwertigen Immobilienmarktdaten und hoher Modellgüte haben wir uns am gutachterlichen, mehrgleisigen Vorgehen der Immobilienbewertung orientiert. Gepaart mit maschineller Unterstützung und absoluter Wertetransparenz in der Ausgabe tragen wir zur Konvergenz der Wertansätze bei. Die Details finden Sie in unserem White-Paper.

Automatisierte Bewertung ist kein Selbstzweck

Für die Wertekonvergenz zwischen Marktwertindikation und der (vorläufigen) Beleihungswertermittlung bedarf es mehr als einer Synchronisation der jeweiligen Software- und Modellumgebung. Automatisierte Bewertungslösungen können bereits in der Frühphase des Kreditprozesses Abweichungen aufzeigen und dem Markt Hilfestellungen an die Hand geben, um im komplexen Thema der Markt- und Beleihungswertermittlung sicher und effizient zum Marktfolgewert zu navigieren. Der Vertrieb ist schließlich kein Gutachter. Schnittstellen ermöglichen es außerdem auch bei heterogenen Modellansätzen reibungslose Datenübermittlung zu garantieren. Automatisierte Bewertung ist kein Selbstzweck und dient der Wertekonvergenz von der Preisfindung bis zur Kreditvergabe.

Hier gibt es unser aktuelles White-Paper zum Download.