Der empirica-Blasenindex für das 3. Quartal 2018 liegt vor. In den Wachstumsregionen läuft der Gesamtindex seitwärts, hier kann seit Anfang des Jahres kein Anstieg der „Blasengefahr“ mehr festgestellt werden. Die Zahl der betroffenen Kreise mit Werten über dem blasenlosen Referenzwert nimmt ebenfalls nicht mehr weiter zu. Der Gesamtindex (+2 Pkte) steigt in den Schrumpfungsregionen wiederholt stärker als in den Wachstumsregionen (+/- 0 Pkte). Hier liegt der Index aber weiterhin unterhalb des „Gefahren-Niveaus“.
empirica-Blasenindex: Gesamtindex nach Regionstypen 1.Q‘04=0%; Quelle: empirica ag
Weitere Informationen zum empirica-Blasenindex erhalten Sie unter empirica-institut.de.
Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilienmarktinformationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.
Weiterer Preisanstieg in den Top-7
Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der „Superzyklus“ läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.
Frankfurt hebt sich ab
Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein „Brexit gains Narrativ“ zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.
Umland und B Städte mit höherer Dynamik
Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.
Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).
Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite
Auch im dritten Quartal 2018 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 11,9% gestiegen, in den 14 B-Städten betrug der Anstieg 8,0%. Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,7% in den A-Städten und 3,6% in den B-Städten jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.
Es ist nicht neu, die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt an Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. Neu ist aber, dass die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter ins Umland fördert und Landeier beginnen, die Schwarmstädte wie München oder Berlin zu meiden. So wachsen etwa Mainz oder Bremen mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert.
Erfolgreiche Investoren wissen früher, welche Regionen verlieren oder gewinnen, weil es es solche und andere Analysen bei empirica regio gibt. Und das ist auch neu!
Neues Tool: empirica regio
Seit 2012 bietet die empirica-systeme Marktdatenbank aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Immobilienmarktes. Neben diesem etablierten Analysetool für die Immobilienwirtschaft bietet empirica regio nun einen einfachen Onlinezugang zur empirica Regionaldatenbank mit regionalen Rahmendaten für die Immobilienwirtschaft.
Deckblatt: LEG-Wohnungs-Marktreport NRW 2018 (Quelle: LEG 2018)
Der aktuelle LEG-Wohnungsmarktreport für NRW liegt vor. Die Studie der LEG in Kooperation mit CBRE beleuchtet das Marktgeschehen an den Wohnungsmärkten in NRW und konzentriert sich in der aktuellen Ausgabe auf die zwölf Top-Standorte Nordrhein-Westfalens. Dazu wurden zahlreiche Immobilienmarktdaten ausgewertet und um sozio-ökonomische Fakten ergänzt. Angebotsmieten für Wohnungen in Nordrhein-Westfalen
Der empirica-Blasenindex für das 2. Quartal 2018 liegt vor: Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich keine Veränderung der Blasengefahr in Großstädten. Bundesweit steigen die Teilindices Vervielfältiger und Preis-Einkommen allerdings weiter an. Neubau und Verschuldung bleiben hingegen schwach, wodurch die Gefahr gebremst wird.
empirica-Blasenindex: Gesamtindex – Regionstypen (1.Q‘04=0%): Preise für ETW Neubau; Wachstumsregionen (Schrumpfung) = delta Einwohner 2007-12 >1% (<-1%) (Quelle: empirica ag 2018)
Das Rückschlagpotential, welches die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten beschreibt liegt bundesweit bei 15%, in den Top 7-Städten bei 32% und sogar in demographischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um 6% einbrechen. Ob das passiert, hängt vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab (z.B. Subventionen). „Externe Schocks“ erhöhen die Wahrscheinlichkeit ebenfalls (Zölle, BIP), schreibt empirica zur Lage am Wohnungsmarkt.
Weitere Informationen zum Index erhalten Sie unter empirica.de
Die Fluktuationsquoten auf dem Wohnungsmärkten gehen stetig zurück. Dies liegt u.a. an der steigenden Diskrepanz der Neuvertragsmieten zu den Bestandmieten. Eine neue Wohnung zu suchen wird schlicht unattraktiver, weil diese pro Wohnfläche deutlich teurer ist. In einer nicht repräsentativen aber sehr umfassenden Erhebung hat die Süddeutsche Zeitung bei rd. 50% der Befragten eine höhere Mietbelastung als Umzugshinderungsgrund ermittelt.
Es geht weiter: Die Immobilienpreise und die Mieten kletterten auch im 2. Quartal 2018, wie der aktuelle Immobilienpreisindex von empirica verrät. Seit Beginn der Zeitreihe im 1. Quartal 2004 sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen um 52,7% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 73,2%. In Landkreisen haben sie im selben Zeitraum um 41,1% zugelegt.
empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag 2018)
Wenn nichts Neues passiert, gibt es auch nichts Neues zu berichten. Solange man auch sucht, Wendepunkte sind nicht auffindbar – zumindest nicht in unseren Immobilienmarktdaten. Aber das ist ja auch keine schlechte Nachricht. Oder?
Weitere Informationen zum empirica-Immobilienpreisindex erhalten Sie von empirica.
Bei Fragen zu unseren Immobilienmarktdaten kontaktieren Sie uns hier
Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus
so lautete eine These in unserem Beitrag mit dem Titel, Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je. Begründet haben wir dies durch die sinkenden Verhandlungsspielräume angesichts der Marktentwicklungen.
Nun wurden wir vielfach gefragt, ob wir dazu aktuelle empirische Belege vorlegen können: Jein, lautet die Antwort. Dazu wäre eine objektscharfe Verschneidung mit Transaktionsdaten vonnöten, um etwaige Mittelwerteffekte auszuschließen. Um die These aber trotzdem mit ein wenig Empirie zu unterfüttern, haben wir uns einmal den Frankfurter Wohnungsmarkt durch die Mittelwertbrille angeguckt und siehe da, die Tendenz ist sichtbar. Sowohl im Neubausegment als auch in Bestandssegmenten haben sich die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen im Mittel teilweise deutlich verringert.
Transaktionsabschläge in Frankfurt am Main
1. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf – Halbjahresprojektion der Angebotsdaten (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)
Für alle die wir per e-Mail nicht erreichen konnten: Auch wir entsprechen den hohen Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) der Europäischen Union. Diese tritt ab heute (25. Mai 2018) endgültig in Kraft. Daher haben auch wir unsere Datenschutzerklärung geändert. Sie finden unsere aktualisierte Datenschutzerklärung hier: https://www.value-marktdaten.de/datenschutz
Die Catella Group hat die Wohnungsmärkte in 19 europäischen Ländern untersucht:
-Die niedrigste Rendite aller europäischen Wohnungsmärkte findet sich in Stockholm mit 1,50%, gefolgt von Zürich mit 2,20%. Die höchste Rendite findet sich in Krakau mit 7,44%, gefolgt von Warschau mit 6,15%. Die durchschnittliche europäische Rendite liegt bei 3,97%
-Die niedrigste Durchschnittsmiete liegt in Vilnius bei 8,75 € / m², dicht gefolgt von Riga mit 9,25 € / m². Die mit Abstand teuersten Mietwohnungen befinden sich in London mit Durchschnittspreisen von 40,78 € / qm. Dahinter folgt die kontinentale Stadt Bern mit 34,10 € / m². Der Durchschnittspreis der 54 präsentierten Mietpreise in Europa liegt bei 15,21 € / m²
-Die Stadt Vilnius hat die niedrigsten Einkaufspreise für Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 1.470 € / m². Die zweitniedrigste Stadt ist Breslau mit 1.520 € / m². Die teuersten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden auch in London mit 16.935 € / m² bezahlt. Zürich liegt mit 10.070 € / m² an zweiter Stelle und damit vor Paris mit einem Durchschnittspreis von 10.030 € / m²
„Der Nachfragedruck auf den europäischen gewerblichen Wohnmärkten wird anhalten. In 31 von 59 Städten wird bis Ende des Jahres ein leichter Rückgang der Erträge erwartet, während in keiner europäischen Stadt steigende Erträge erwartet werden“ , erklärt Dr. Thomas Beyerle, Leiter Konzernforschung bei Catella.
Die Ergebnisse sind auch als Karte abrufbar; hier finden sich auch detaillierte Informationen zu den deutschen Top-7 Standorten.
Weitere Informationen erhalten Sie in der Pressemeldung zur Studie.
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