Colliers: Residential Investment in Frankfurt

von Sebastian Hein

Im Überblick: Wohn- und Geschäftshäuser Frankfurt am Main

Deckblatt: Residential Investment Frankfurt: Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick (Quelle: Colliers International 2019)

Im aktuellen Überblick zu Wohn- und Geschäftshäusern (2019/2020) legt Colliers aktuelle Zahlen zu Demographie, Wirtschaft, Bautätigkeit, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreisen, Investmentkennziffern sowie Informationen zu aktuellen Entwicklungen, Trends und einen Ausblick auf das nächste Jahr für die Stadt Frankfurt vor. Datenbasis ist u.a. die empirica-systeme Marktdatenbank.

“Frankfurt als Finanz- und Dienstleistungsmetropole profitiert weiter vom gesamtdeutschen Wachstumstrend und kann im Zuge der positiven Wirtschaftsentwicklung weitere Einwohnerzuwächse verzeichnen, die vor allem aus Wanderungsgewinnen resultieren. Dies sorgt für eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in allen Stadtteilen und Lagen. Trotz steigender Genehmigungszahlen deckt der Bau neuer Wohnungen die Nachfrage nicht – 2018 wurden mit rd. 3.750 Wohnungen weniger gebaut als im Vorjahr, was sich auf die Mieten und Kaufpreise auswirkte. Aus der hohen Wirtschaftskraft resultiert eine positive Einkommenssituation, so dass die Bezahlbarkeit der  Mieten überwiegend gegeben ist”, heißt es in dem Bericht.

Weitere Informationen und den Bericht zum Download erhalten Sie unter colliers.de

Unter https://www.colliers.de/research/marktberichte/ finden Sie auch die Marktberichte für Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln und Leipzig.

 

Nichts genaues weiß man nicht

von Sebastian Hein

Deskriptive Analyse zum Berliner Wohnungsmarkt angesichts des Mietendeckels

Nach mehrfachen Anfragen, ob nach den aktuellen Veröffentlichungen zum Mietendeckel denn bereits etwas in den Daten erkennbar ist, möchten wir an dieser Stelle eine kurze Deskription der aktuellen Datenlage anbieten.

Preiseffekte und Mieteffekte können zum jetzigen Zeitpunkt nicht festgestellt werden (vgl. Abschnitt A, B und C). Allerdings zeigt sich, dass ein nicht unerheblicher Anteil an Vermietern mit Einschnitten rechnen kann (vgl. Abschnitt D und E).

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Preisentwicklung vermieteter und unvermieteter Wohnungen, 1-2012 = 100 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

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Immobilienmarktdaten REST-API

von Sebastian Hein

REST-API erleichtert Immobiliendatenintegration

Wir bieten Ihnen mit der VALUE Marktdaten REST-API eine Schnittstelle zur effizienten Datenintegration. Mittels JSON-basiertem Web-Service ermöglichen wir Ihren Anwendungen den unmittelbaren Zugriff auf unsere Datenbank und unsere Methoden. Die REST-Schnittstelle bietet individuelle Analysemöglichkeiten aber auch viele bewährte Filter- und Analysemethoden, damit Sie das Rad nicht neu erfinden müssen.

Zugriff auf vorqualifizierte Immobiliendaten und -Statistik

REST-API Response JSON

Die Methoden sind an unser Immobilienmarkt­informationssystem, den VALUE Marktdaten Analyst angelehnt. Dadurch können Sie die datenanalytischen Routinen des Systems direkt adaptieren: Sie müssen z.B. keine eigene Zeitreihenmethode entwickeln, um die Funktion zu realisieren.

Gleichzeitig profitieren Sie von der Vorqualifizierung unserer Daten durch unsere Segmentierung: Der erforderliche Umfang an Vorfiltern und Abfragebedingungen ist damit auf das Wesentliche – die fachliche Anforderung reduziert.

Einfache Kommunikation zwischen Fachebene und IT

Weil wir wissen, dass der Austausch der fachlichen Ebene mit der IT nicht immer einfach ist, besteht die Möglichkeit, konkrete Analysebeispiele aus dem Analyst direkt in dokumentierte API-Calls zu überführen. Die Fachabteilung definiert Ihre Anforderung damit als (Programm-)Code für die IT-Abteilung. Der Immobilienexperte wird damit zum Prototyper. Reibungsverluste werden reduziert, die Entwickler können direkt loslegen. Immobilienmarktdaten ohne Knopfdruck und Kopieren

empirica-Immobilienpreisindex II/2019

von Sebastian Hein

Der empirica-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2019 liegt jetzt vor. Die Mieten sind ggü. dem Vorjahr in den Top-7 Städten nur noch um 2,6% gestiegen, die Kaufpreise steigen hingegen kaum verändert weiter. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 2,3% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen ist der Anstieg mit +1,6% etwas geringer.

Miet- und Preisentwicklungen in den Top-7 Städten. Dargestellt ist die Veränderung ggü. dem Vorjahr. (Quelle: empirica ag)

Auch die Preise für EZFH sind weiter angestiegen. Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen; Preistrends dürfen daher nicht überinterpretiert werden, schreibt empirica.

Weitere Informationen und die ausführliche Begründung “…warum die Mieten jetzt langsamer steigen…” finden Sie unter empirica.

Immobilienmarktdaten: Update Q2-2019

von Sebastian Hein

Unsere Immobilienmarktdaten für das 2. Quartal 2019 liegen vor und stehen Ihnen ab sofort zur Auswertung bereit. Die Medianmieten in den Top-7 Städten steigen weiter, wenn auch meistens schwächer als in der Vergangenheit.

Entwicklung der Medianmieten (kein Neubau) bis 2.Quartal 2019, Index 1/2012=100 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

In Berlin scheint ein Plateau erreicht zu sein. Es sieht hier aber nicht nach einer Trendumkehr aus, wie kürzlich schon gemunkelt wurde. Gegenüber des letzten Quartals zeigt sich wieder ein leichter Anstieg. Der hat aber wohl nichts mit dem Beschluss zum Mietendeckel, d.h. etwaigen Vorzieheffekten zu tun, denn zeitlich können wir keine Korrelation vermelden. Der Anstieg erfolgte vor allem in den ersten beiden Monaten des Quartals.

In den Daten wird man etwaige Auswirkungen des Mietendeckels erst in ein paar Monaten sehen können und auch eher in anderen Segmenten. Die Preise für ETW stiegen in Berlin zuletzt aber unverändert weiter an, während die MFH Preise seit 2012 erstmalig leicht rückläufig waren. Auch hier müssen wir das nächste Quartal abwarten um Genaueres zu sagen.

Nächste Woche erscheint der empirica-Immobilienpreisindex, der unsere Daten qualitätsbereinigt mittels hedonischer Verfahren auswertet. Wir werden darüber hinaus Details über unsere Rest-API vorstellen. Beides an dieser Stelle. Stay tuned!

JLL Wohnungsmarktbericht 2019

von Sebastian Hein
Deckblatt Wohnungsmarktbericht 2019 (Quelle: JLL)

Der Wohnungsmarktbericht 2019 von JLL liegt vor. Der Bericht liefert als jährlicher Marktbericht strukturelle Informationen zum Wohnungsmarkt Deutschland und diskutiert aktuelle wirtschaftliche/demografische Entwicklungen sowie deren Auswirkungen für den deutschen Wohnungsmarkt. Er ergänzt den halbjährlich erscheinenden Wohnungsmarktüberblick von JLL, der sich überwiegend mit aktuellen Marktentwicklungen befasst.

Den Bericht können Sie hier herunterladen.

empirica-Blasenindex 2019Q1

von Sebastian Hein

Der empirica-Blasenindex zum 1. Quartal 2019 liegt vor. Die Blasengefahr steigt laut empirica erneut vor allem außerhalb der Schwarmstädte und die Mieten und Kaufpreise wachsen nunmehr in 281 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 278, vor drei Jahren 199).

Das wird wohl auch vorerst so bleiben, es sein denn die aktuell vermeldeten Rückgänge der Neuvertragsmieten, auf die wir bereits vor 4 Wochen hingewiesen haben (NTV berichtete), dauern auch in den nächsten Quartalen an, denn dann steigt die Blasengefahr auch wieder in den Hot-Spots (sofern sich an der Preisentwicklung nichts ändert).

Es ist zwar jetzt noch zu früh um von einer Trendumkehr bei den Mieten zu sprechen, dennoch sollten die Entwicklungen differenziert beobachtet werden. Dazu sind kleinräumige Analysen wichtig und dabei können wir Ihnen behilflich sein.

Kontaktieren Sie uns einfach und testen Sie den empirica-systeme Analyst. Checken Sie die Mietentwicklung im Umfeld Ihres Projektes auf Basis unserer Immobilienmarktdaten. Dann steht Ihre Cashflow-Prognose nicht nur auf einem Bein – denn das ist ja bekanntlich nicht auf Dauer machbar.

empirica-Blasenindex Q1-2019 (Quelle: empirica ag)

Weitere Informationen erhalten Sie von empirica.

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2019

von Sebastian Hein

Unsere aktuellen Immobilienmarktdaten für das 1. Quartal 2019 liegen vor und stehen Ihnen ab sofort zur Auswertung bereit.

In den Top-7 Märkten deutet sich teilweise eine Entspannung der Mietsteigerungen an. In Hamburg und Berlin stagnierten die Medianmieten für offerierte Bestandswohnungen im Vergleich zum Vorquartal, in Berlin sogar das 2. Quartal in Folge. Im Neubau stiegen die Medianmieten seit dem letzten Quartal nur noch in München und Frankfurt. In den übrigen Großstädten sind sie rückläufig, bei zum Teil deutlicher Ausweitung des Angebotes. Besonders in Berlin: die Medianmiete für Neubau-Erstbezug ging hier im Vergleich zum 4. Quartal 2018 um mehr als 5% zurück.

Mieten für Neubauwohnungen und Bestandswohnungen in Berlin; Index Median 2012=1; (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)

Aber, “Don’t Panic”! Es ist noch nicht angebracht, von einer Trendumkehr zu sprechen. Vielmehr äußert sich durch die geringeren Mietpreise eine “Peripherisierung” des Angebotes. Die innerstädtischen Flächen sind aufgebraucht; gebaut werden, kann nur noch am Rand.

Dazu eine kurze Empirie: Nur in einem Viertel der Berliner Postleitzahlen konnten wir leichte Rückgänge der Mieten für Neubauwohnungen beobachten. In den hochpreisigen Lagen ist das Angebot rückläufig (17% weniger Angebote in den teuersten Postleitzahlen), in den günstigeren Lagen wächst es hingegen an (40% mehr Angebote in den günstigsten Postleitzahlen). In Marzahn-Hellersdorf blieb die Median-Neubaumiete z.B. konstant, bei einer Verdoppelung der Angebotsfallzahl. In Mitte hingegen stieg die Miete um 1% leicht an, während die Zahl der Angebote um ca. ein Drittel sank.

Hauptverantwortlich für den Rückgang der mittleren Neubaumieten sind also räumliche Effekte. Die Verschiebung des Neubauangebotes führt im Mittel zu einem moderateren Neubaumietniveau. Auf gesamtstädtischer Ebene sieht der Effekt dann aus, wie aus einem Lehrbuch zur Gleichgewichtstheorie.

Ob die kalkulierten Marktmieten auf Mikroebene haltbar sind, erfordert eine detaillierte und kleinräumige Analyse: Unsere Immobilienmarktdaten und unser Marktanalysetool, der empirica-systeme Analyst, bieten Ihnen hier eine adäquate Hilfestellung. Gerne übermitteln wir Ihnen einen Testzugang mit aktuellen Daten.

Zur Methodik: Ausgewertet wurden Medianmieten für Neubauwohnungen die zum Erstbezug angeboten wurden. Der Median ist der mittlere Wert aller Angebote. Unberücksichtigt bleiben die Qualitäten und sonstige preisbestimmende Merkmale der betrachteten Wohnungen. Diese werden im empirica-Immobilienpreisindex berücksichtigt, der in Kürze veröffentlicht wird.

Postbank Studie: Wohnatlas 2019

von Sebastian Hein
Postbank Wohnatlas 2019: Karte – Was Wohnen in Deutschland kostet (Quelle: Postbank 2019)

Der aktuelle Postbank Wohnatlas 2019 liegt vor. Die vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erstellte Studie stellt die aktuellen Preisniveaus auf Kreisebene dar. “In rund 90 Prozent aller Kreise und Städte in Deutschland sind 2018 die Preise für Immobilien gestiegen, und zwar inflationsbereinigt im Schnitt um 7,2 Prozent”, heißt es in der FAZ, die vorab über die Studie berichtete. Im Vorjahr beschränkte sich der Immobilienboom auf 242 von 401 Kreisen und Städten (64 Prozent).

Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Datenbasis ist unter anderem die empirica-systeme Marktdatenbank.

Hinweis zu Anfragen: Der Postbank Wohnatlas wurde vom HWWI und der Postbank erstellt. Bei methodischen Fragen wenden Sie sich bitte an die Herausgebener der Studie.

Hier geht es zur Pressemeldung “Postbank Wohnatlas 2019”.

IBB Wohnungsmarktbericht 2018

von Sebastian Hein

Die Investitionsbank Berlin stellte gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen den IBB Wohnungsmarktbericht 2018 vor.

Deckblatt IBB Wohnungsmarktbericht 2018 (Quelle: IBB 2019)

“Die Auswirkungen der Bevölkerungszunahme sind für Wohnungssuchende auf dem Berliner Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Die Verknappung des Angebots an preiswerten Wohnraum ist nicht mehr nur innerhalb des S-Bahn-Rings spürbar. Die Auswirkungen erstrecken sich inzwischen auf die gesamte Stadt und auch über die Stadtgrenzen hinaus. Denn auch das Berliner Umland wächst seit einigen Jahren ähnlich dynamisch wie die Bundeshauptstadt, im Zeitraum 2013-2017 um 5,8% (Berlin: 5,6%)”, heißt es in der Pressemitteilung zum Bericht . Die Baufertigstellungen erreichten in der Hauptstadt 2017 zwar den höchsten Jahresstand seit 1998, dennoch fehlen weiterhin Wohnungen in hoher Zahl. Folglich stiegen auch die Preise und Mieten weiter. Die mittlere Angebotsmiete lag laut Bericht 2018 bei 10,32 EUR/m², in der Innenstadt fast flächendeckend oberhalb von 12,00 EUR/m².

Ein Schwerpunktthema des IBB Wohnungsmarktberichtes 2018 ist die hohe Zahl an Bauüberhängen, in 2017 immerhin fast 60.000 Wohnungen. Die Analyse zeigt, dass der Bauüberhang vor allem ein zeitliches Phänomen ist, welches auf die Dauer der Fertigstellung einer Wohnung zurückzuführen ist. Diese Fertigstellungsdauer liegt im Durchschnitt bei fast zwei Jahren. So wurden 90% der sich Ende 2017 im Bauüberhang befindlichen Wohnungen erst in den Jahren 2015 bis 2017 genehmigt, heißt es in der Analyse. „Als sehr gering erwies sich der Anteil der sich langjährig im Bauüberhang befindlichen Wohnungen ohne Baubeginn. Es ist davon auszugehen, dass 95% der zum Bau genehmigten neuen Wohnungen auch realisiert werden. Eine mögliche Spekulation spielt demnach, wenn überhaupt, nur eine untergeordnete Rolle“, so Dr. Jürgen Allerkamp.

Das sind einige der wesentlichen Ergebnisse des Berichtes, der von der IBB und der regiokontex GmbH erstellt wurde.

Der Bericht ist hier kostenfrei erhältlich    Die Pressemitteilung finden Sie hier

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