Der neue Ziegert Report 19/20 liegt vor. Der Bericht liefert einen detaillierten Überblick über die Top-8 Städte in einem exklusiven City Check, der unter https://www.ziegert-report.de/ abrufbar ist. Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in Deutschland trotz der im EU-Vergleich (71 %) noch immer geringen Wohneigentumsquote von 46 % weiterhin ungebrochen. Besonders stark ist die Nachfrage in den TOP- 8-Städten und deren Umland.
Verursacht durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot in den Ballungsgebieten sind innerhalb Deutschlands unterschiedliche Preisniveaus in den verschiedenen Wohnungsmärkten zu erkennen. Im digitalen Showroom des Ziegert Reports finden Sie alle Inhalte der Printausgabe zum Nachlesen, Downloaden und Teilen. Wie gewohnt gibt es zu jeder der Top-8-Städte einen exklusiven City Check. Auf dieser Seite haben Sie zusätzlich die Möglichkeit, alle Städte miteinander zu vergleichen. Sie finden dazu unter jeder Grafik einen Button, der sie direkt zur Vergleichsgrafik aller Top-Standorte führt.
Der Wohnungsmarktüberblick H1-2019 von JLL gibt einen Überblick über den deutschen Markt für Wohnimmobilien mit demographischen und sozioökonomischen Trends, der Entwicklung des Wohnungsmarktangebots, der Miet- und Kaufpreise sowie dem Investmentmarkt mit Fokus auf die Big 8 Cities: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig.
“Im H1 2019 haben sich die angebotenen Mietpreise in den 8 von JLL untersuchten Städten (s.o.) gegenüber dem Vorjahreswert im Mittel um ca. 2,3 % erhöht. Damit hat das Wachstum der Mietpreise an Dynamik verloren. Diese Entwicklung lässt sich darauf zurückführen, dass die Einkommen in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße wuchsen wie die Mieten – daher ist gerade in den Ballungszentren die Wohnkostenbelastung deutlich angestiegen, was zu einer Verschiebung der Nachfrage in die innerstädtische Peripherie und das Umland der Ballungszentren geführt hat. Mit einer mittleren Preissteigerung von 6,7 % hat sich das Kaufpreiswachstum gegenüber dem Vorjahr weiter vom Mietpreiswachstum entkoppelt. Der Vergleich zu der 5-Jahres-Preisentwicklung (8,3 %) zeigt allerdings, dass auch die Preisentwicklung etwas an Fahrt verloren hat. Angesichts bestehender Defizite und Flächenknappheit ist im Bereich des Wohnungsneubaus weiterhin keine Entlastung in Sicht. Zudem führt die Diskussion um wohnungspolitische Eingriffe in den Wohnungsmarkt zu einer steigenden Unsicherheit bei den Investoren und Entwicklern. Dies könnte zur Folge haben, dass Kapital aus dem Mietwohnungsmarkt abgezogen und auf andere Assetklassen verlagert wird, sodass es zu einer Abnahme der Neubautätigkeiten kommt”, heißt es in dem Bericht von JLL.
Im Überblick: Wohn- und Geschäftshäuser Frankfurt am Main
Deckblatt: Residential Investment Frankfurt: Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick (Quelle: Colliers International 2019)
Im aktuellen Überblick zu Wohn- und Geschäftshäusern (2019/2020) legt Colliers aktuelle Zahlen zu Demographie, Wirtschaft, Bautätigkeit, Wohnungsmarkt, Miet- und Kaufpreisen, Investmentkennziffern sowie Informationen zu aktuellen Entwicklungen, Trends und einen Ausblick auf das nächste Jahr für die Stadt Frankfurt vor. Datenbasis ist u.a. die empirica-systeme Marktdatenbank.
“Frankfurt als Finanz- und Dienstleistungsmetropole profitiert weiter vom gesamtdeutschen Wachstumstrend und kann im Zuge der positiven Wirtschaftsentwicklung weitere Einwohnerzuwächse verzeichnen, die vor allem aus Wanderungsgewinnen resultieren. Dies sorgt für eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum in allen Stadtteilen und Lagen. Trotz steigender Genehmigungszahlen deckt der Bau neuer Wohnungen die Nachfrage nicht – 2018 wurden mit rd. 3.750 Wohnungen weniger gebaut als im Vorjahr, was sich auf die Mieten und Kaufpreise auswirkte. Aus der hohen Wirtschaftskraft resultiert eine positive Einkommenssituation, so dass die Bezahlbarkeit der Mieten überwiegend gegeben ist”, heißt es in dem Bericht.
Weitere Informationen und den Bericht zum Download erhalten Sie unter colliers.de
Der empirica-Immobilienpreisindex für das 2. Quartal 2019 liegt jetzt vor. Die Mieten sind ggü. dem Vorjahr in den Top-7 Städten nur noch um 2,6% gestiegen, die Kaufpreise steigen hingegen kaum verändert weiter. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 2,3% über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen ist der Anstieg mit +1,6% etwas geringer.
Miet- und Preisentwicklungen in den Top-7 Städten. Dargestellt ist die Veränderung ggü. dem Vorjahr. (Quelle: empirica ag)
Auch die Preise für EZFH sind weiter angestiegen. Eigenheime in den teuren Städten sind rar und die wenigen Angebote sehr heterogen; Preistrends dürfen daher nicht überinterpretiert werden, schreibt empirica.
Weitere Informationen und die ausführliche Begründung “…warum die Mieten jetzt langsamer steigen…” finden Sie unter empirica.
Der Wohnungsmarktbericht 2019 von JLL liegt vor. Der Bericht liefert als jährlicher Marktbericht strukturelle Informationen zum Wohnungsmarkt Deutschland und diskutiert aktuelle wirtschaftliche/demografische Entwicklungen sowie deren Auswirkungen für den deutschen Wohnungsmarkt. Er ergänzt den halbjährlich erscheinenden Wohnungsmarktüberblick von JLL, der sich überwiegend mit aktuellen Marktentwicklungen befasst.
Deckblätter Wohnungsmarktberichte (Stadt Dortmund, Stadt Bielefeld, Stadt Leipzig, Kommunalverband Niedersachsen Bremen e.v., Stadt Leverkusen, NRW Bank)
Aktuelle Immobilienmarktdaten sind eine wichtige Säule der amtlichen Wohnungsmarktbeobachtung bei Ländern und Kommunen. Angebotsmieten messen den Pulsschlag der Wohnungsmärkte und verweisen damit auf Handlungsfelder und wohnungspolitische Interventionsbedarfe. Sie reagieren schnell auf Marktengpässe und zeigen ebenso frühzeitig die Erfolge von wohnungs- und städtebaupolitischen Maßnahmen an.
Wir freuen uns, dass wir auch in diesem Jahr wieder zahlreiche Akteure der amtlichen Wohnungsmarktbeobachtung mit unseren Immobiliendaten dleirekt oder indirekt (über unsere Kunden) unterstützen konnten. Frei nach dem Motto:
Händische Zeitungsanalyse war gestern.
Hier finden einige Beispiele diesjähriger Neuerscheinungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit): Bremen , NRW , Rheinland-Pfalz , Nürnberg , Aachen , Leverkusen , Dortmund , Bielefeld , Düsseldorf , Tübingen oder Leipzig . Neben der reinen Marktberichterstattung werden unsere Wohnungsmarktdaten auch in weiteren Bereichen benötigt und genutzt, so z.B. bei der Erstellung grundsicherungsrelevanter Mietspiegel oder weiteren Fragen im Rahmen von KDU (Kosten der Unterkunft); wie auch in den Planungsämtern und Wirtschaftsförderungen oder im Rahmen der Sozialberichtserstattung. Vorsprung durch Information gilt eben auch in öffentlichen Körperschaften. Kontaktieren Sie uns gerne falls Sie Fragen oder Interesse haben.
Pünktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten für das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilienmarktinformationssystem, der empirica-systeme Analyst wurde für unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.
Weiterer Preisanstieg in den Top-7
Indexpreisentwicklung für Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der “Superzyklus” läuft somit weiter, aber nicht überall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitwärtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, München und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.
Frankfurt hebt sich ab
Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein “Brexit gains Narrativ” zu begründen ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung fällt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil beträgt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum übertragen heißt das: Im Zentrum laufen die Preise seitwärts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.
Umland und B Städte mit höherer Dynamik
Dieses Bild erstreckt sich auch über die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit über 18% im Vergleichszeitraum noch stärker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m² für unsanierte Bestandswohnungen im September auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.
Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank
Diese Einfärbung bleibt ansonsten nur Küsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D Städten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und Münster >15%).
Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern genügend Fälle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die räumliche Dimension überlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite
Auch im dritten Quartal 2018 schossen die Angebotspreise von Kaufobjekten weiter in die Höhe. Ausgehend von einem ohnehin schon hohen Niveau sind die Kaufpreise von inserierten Eigentumswohnungen in den 7 A-Städten gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 11,9% gestiegen, in den 14 B-Städten betrug der Anstieg 8,0%. Die Mietpreise legten ebenfalls weiter zu, hinken mit einer jährlichen Wachstumsrate von zuletzt 5,7% in den A-Städten und 3,6% in den B-Städten jedoch weiterhin den Preissteigerungen der Kaufobjekte hinterher.
Es ist nicht neu, die Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisen hängt an Niedrigzinsen und einem Mangel an rentableren Anlagealternativen. Neu ist aber, dass die Preisanstiege schon messbar die Flucht der Großstädter ins Umland fördert und Landeier beginnen, die Schwarmstädte wie München oder Berlin zu meiden. So wachsen etwa Mainz oder Bremen mittlerweile schneller als Berlin, während die Hauptstadt zunehmend Menschen ans Umland verliert.
Erfolgreiche Investoren wissen früher, welche Regionen verlieren oder gewinnen, weil es es solche und andere Analysen bei empirica regio gibt. Und das ist auch neu!
Neues Tool: empirica regio
Seit 2012 bietet die empirica-systeme Marktdatenbank aktuelle und umfassende Informationen zu Preisen, Mieten und Renditen des deutschen Immobilienmarktes. Neben diesem etablierten Analysetool für die Immobilienwirtschaft bietet empirica regio nun einen einfachen Onlinezugang zur empirica Regionaldatenbank mit regionalen Rahmendaten für die Immobilienwirtschaft.
Deckblatt: LEG-Wohnungs-Marktreport NRW 2018 (Quelle: LEG 2018)
Der aktuelle LEG-Wohnungsmarktreport für NRW liegt vor. Die Studie der LEG in Kooperation mit CBRE beleuchtet das Marktgeschehen an den Wohnungsmärkten in NRW und konzentriert sich in der aktuellen Ausgabe auf die zwölf Top-Standorte Nordrhein-Westfalens. Dazu wurden zahlreiche Immobilienmarktdaten ausgewertet und um sozio-ökonomische Fakten ergänzt. Angebotsmieten für Wohnungen in Nordrhein-Westfalen
Es geht weiter: Die Immobilienpreise und die Mieten kletterten auch im 2. Quartal 2018, wie der aktuelle Immobilienpreisindex von empirica verrät. Seit Beginn der Zeitreihe im 1. Quartal 2004 sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen um 52,7% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 73,2%. In Landkreisen haben sie im selben Zeitraum um 41,1% zugelegt.
empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau, 1.Q‘04=100 (Quelle: empirica ag 2018)
Wenn nichts Neues passiert, gibt es auch nichts Neues zu berichten. Solange man auch sucht, Wendepunkte sind nicht auffindbar – zumindest nicht in unseren Immobilienmarktdaten. Aber das ist ja auch keine schlechte Nachricht. Oder?
Weitere Informationen zum empirica-Immobilienpreisindex erhalten Sie von empirica.
Bei Fragen zu unseren Immobilienmarktdaten kontaktieren Sie uns hier
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