Immobilienmarktdaten: Update Q3-2023

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2023 liegen bald vor und stehen in der VALUE Marktdatenbank ab dem 07.10.2023 zur Auswertung bereit. Anlässlich der EXPO 2023 informiert das Team VALUE Marktdaten mit dem VALUE Data Insights bereits jetzt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen, denn zurzeit sind aktuelle Marktinformationen wichtiger denn je.

Die Preise sind im 3. Quartal 2023 weiter gesunken, teils stärker und teils schwächer als im Vorquartal. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand verringerten sich um -1,9% und damit etwas stärker als im Vorquartal. Bei Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand messen wir im bundesweiten Mittel ein Delta von -1,7% im Vergleich zum letzten Quartal und damit einen schwächeren Preisrückgang. Die Mieten stiegen mit 1,6% hingegen weiter und auch wieder schneller.

Im Vorjahresvergleich zeigen Einfamilienhäuser mit −8 % ein ähnliches Minus wie Eigentumswohnungen (−7,5 %). Für Mietwohnungen wurde im abgelaufenen Quartal 4,6 % mehr verlangt als im Vorjahr. In den Top-7 Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um −2 % gesunken. Die Mieten liegen hier mit 2,8 % im Plus.

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um −6,7 %. Auch in der Bundeshauptstadt gibt es diesmal ein Minus auf Jahressicht (−2,2 %). In Köln (−5,9 %), Düsseldorf (−8,2 %), Hamburg (−10,8 %) und Frankfurt am Main (−11,1 %), München (−11,2 %) und Stuttgart (−12,3 %) fällt der Rückgang weit stärker aus.

Auch im Vergleich zum letzten Quartal zeigt sich für Wohnungespreise in allen Metropolen ein Rückgang, in Berlin fällt er mit −1,1 % am geringsten aus. Es folgen Frankfurt am Main (−1,2 %), Düsseldorf (−1,5 %), München (−1,6 %), Stuttgart (−1,7 %) und Hamburg (−2,1 %).

Berlin sticht auch bei den Mieten heraus, dort explodierten die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht erneut (23,9 %). Mit großem Abstand dahinter folgen München (5,1 %) und Hamburg (4,7 %), Düsseldorf (3,6 %) sowie Stuttgart (3,1 %). In Köln (3,1 %) und Frankfurt am Main (2,2 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 8 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen Düsseldorf (2,2 %), Stuttgart (1,7 %), Hamburg (1,4 %) und München (1 %). In Frankfurt am Main (0 %) gab es keine Bewegeung und in Köln sogar ein leichtes Minus (−0,6 %).

Die Preise am Wohnungsmarkt sprechen noch immer keine klare Sprache. Sowohl die eindeutige Erholung als auch der Crash bleiben aus. Die Frühindikatoren auf Verkäuferseite sprechen für eine weitere Stagnation oder gar ein minimales Anziehen der Kaufpreise, die Käuferseite ist damit offensichtlich noch nicht ganz d’accord. Perspektivisch aber dürfte die Knappheit siegen. Schon heute sehen wir in den Metropolen starke Anstiege der Neuvertragsmieten. Dies stützt langfristig die Kapitalwerte und schafft Anreize zum Eigenheimerwerb.

Sie können den aktuellen Expo Real Data Insight Spezial hier herunterladen.

Wir hoffen, dass Ihnen unser mit heißer Nadel gestrickter Expo Real Data Insight Spezial etwas gebracht hat für die nächsten beiden Messetage und darüber hinaus.

Wir wünschen Ihnen eine spannende und erfolgreiche EXPO Real 2023!

Ihr Value Marktdaten Team

 

Immobilienmarktdaten: Update Q2-2023

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das vierte Quartal in Folge, mit −1,1 % im Vergleich zum Vorquartal flacht der Rückgang allerdings ab. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken derweil das dritte Quartal in Folge, aber auch hier zeigt sich eine Abschwächung der Preisabschläge: Sie sanken im Vergleich zum ersten Quartal 2023 nur noch um −1,8 %.  Im Vergleich zum Vorjahr messen wir wie für Wohnungen ein Abflachen der Angebotsausweitung. Zurzeit sind 38 % mehr Wohnungen und Häuser auf dem Markt als im selben Zeitraum des letzten Jahres.

Der Kaufmarkt schwächelt zwar weiter, zeigt aber wieder erste Anzeichen der Stärke. Die Preisrückgänge werden moderater und in der Monatsbetrachtung messen wir für Juni sogar erstmalig wieder steigende Wohnungspreise. Der Mietwohnungsmarkt wird davon unbeeindruckt teurer: Mit einem Plus von 0,9 % steigen die Mieten wieder etwas stärker als im Vorquartal. Das Mietwohnungsangebot bleibt weiter sehr knapp und stagniert auf niedrigem und teils extrem niedrigem Niveau, wie in Berlin zum Beispiel.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir ebenfalls eine Abschwächung der Preisabschläge für Wohnungen. Nur in Stuttgart gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal nochmal recht stark zurück (−3,8 %). München zeigt −2 % Preisrückgang, Frankfurt am Main −1,8 %, Hamburg −1,4 %, Köln −0,9 % und Düsseldorf einen Rückgang von −0,5 %. In Berlin bleiben die Preise konstant mit 0,1%.

Auch die Einfamilienhauspreise berappeln sich in den Top-7 Städten und fallen langsamer: In Hamburg fielen die Preise im Bestand um −1,9 %, in München und Köln um −1,4 %, in Frankfurt am Main um −1,3 %, in Berlin um −1 %, in Stuttgart um −0,9 %, in Düsseldorf blieben sie mit 1,7 % im Plus. Die Mieten blieben in Düsseldorf bei geringem Angebot konstant (0 %). In Stuttgart (0,9 %), München (1 %) und Frankfurt am Main (1,1 %) stiegen die Mieten moderat. In Köln stiegen die Mieten mit 2,2 % vergleichsweise stark, ebenso in Hamburg mit einem Plus von 2,4 %. In Berlin steigen die Mieten erneut deutlich mit einem Plus von 3,2 %.

 

Das Ende des Preisverfalls ist in Sicht, wir sehen auf Monatsebene sogar bereits erste positive Preissignale. Nach einer Phase der Verunsicherung beginnt nun die Neuausrichtung des Marktes, hin zu einer neuen Stabilität. Die ohnehin schon angespannte Situation an den Mietmärkten wird sich noch weiter verschärfen. Es droht eine Superknappheit. Diese aufziehende Superknappheit sorgt an den Wohnungsmärkten für eine Stabilisierung der Kaufpreise.

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Leipzig. Die Region liegt im Nord-Westen Sachsens und umschließt die Stadt Leipzig sowie die beiden Kreise Leipzig und Nordsachsen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit −4,6 % weniger stark als im bundesweiten Schnitt (−6,3 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (−6,1 %) – mit −4,5 % weniger stark rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (−6,1 %) – mit −4,5 % weniger stark rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt zeigt die Region zurzeit eine höhere Mietdynamik und liegt mit 3,9 % über dem Bundesdurchschnitt mit (3,5 %).

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2023

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken das dritte Quartal in Folge und sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,3 %. Der Zahl offener Verkaufsvorgänge nimmt weiter zu, der Zuwachs flacht im Vergleich zum Vorquartal etwas ab. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 48 % mehr Wohnungen im Angebot.

Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sinken zwar erst das zweite Quartal in Folge, dafür aber deutlich stärker als im vergangenen Quartal: Sie veränderten sich im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um –2,9 %. Gleichzeitig steigt auch hier das Angebot, im Vergleich zum Vorjahr sind aktuell 61 % mehr Häuser zum Verkauf auf dem Markt. Der Kaufmarkt ist nach dem Wendepunkt weiterhin in Katerstimmung und geprägt von sinkenden Preisen, steigenden Verkaufsofferten und fallenden Transaktionen.

Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen weiter, mit 0,4 % allerdings weniger stark als im Vorquartal. Das Angebot bleibt hingegen extrem knapp und stagniert auf niedrigem Niveau.

In den Metropolen insgesamt sanken die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen seit dem letzten Jahr um –0,4 %. Dieser vergleichsweise leichte Rückgang ist erneut vorrangig durch die Entwicklung der Bundeshauptstadt Berlin getrieben, wo im Vergleich zum 1. Quartal 2022 die Preise noch um 2,5 % gestiegen sind. In Köln sinken die Preise vergleichsweise moderat (–3,2 %), in Hamburg (–7,1 %), Frankfurt am Main (–8,1 %) und Düsseldorf (–8,6 %), Stuttgart (–9,6 %) und München (–9,8 %) fällt der Rückgang weit stärker aus. Im Vergleich zum letzten Quartal sinken die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen auch diesmal in allen Städten. In Berlin (–0,2 %) ist der Rückgang am geringsten, dahinter folgen Hamburg (–2,7 %), Stuttgart (–2,9 %), Frankfurt am Main (–3,2 %), Köln (–3,5 %) sowie München (–3,8 %).

Bei den Mieten zeigt sich erneut ein anderes Bild. In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um sage und schreibe 19,7 %, dahinter folgen Köln (4,7 %) und Düsseldorf (4,5 %), München (4,4 %) sowie Hamburg (4 %). In Frankfurt am Main (2,9 %) und Stuttgart (1,1 %) war der Anstieg am geringsten. Auch im Vergleich zum letzten Quartal (!) sind die Mieten mit 5 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (2 %), Köln (1,2 %), Frankfurt am Main (1,2 %) und Düsseldorf (0,9 %). In Hamburg (0,7 %) und Stuttgart (0,3 %) ist der Anstieg gering.

Das Angebot ist preisunelastisch, die aktuelle Phase ist noch gekennzeichnet von einer Verkäuferseite mit wenig Verkaufsdruck. Es herrscht zurzeit weder hochschnellende Arbeitslosigkeit, noch sind die aktuellen Prolongationskonditionen im Dekadenvergleich untragbar geworden undd damit dürfte sich der Preis auch weiterhin nur langsam nach unten bewegen. Die Mieten hingegen steigen weiter und selbst teure Wohnungen sind Mangelware. Es werden zunehmend Index- oder Staffelmietverträge vereinbart wie unsere aktuellen Auswertungen dazu zeigen. Obwohl der Anteil variabler Vermietungen insgesamt gering ist (rd. 2 %) steigt der Druck auf die Mieter stetig an. Die aktuellen Entwicklungen am Mietmarkt, besonders aber das fehlende Angebot, dürfte die Kaufnachfrage langsam wiederbeleben.

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal der Raum Stuttgart. Die Region liegt zentral in Baden-Württemberg und umschließt die Stadt Stuttgart sowie die umliegenden Landkreise Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg, Rems-Murr-Kreis, Reutlingen und Tübingen.

Die Preise für Eigentumswohnungen sanken im Vergleich zum Vorjahr mit –8 % stärker als im bundesweiten Schnitt (–2,7 %). Auch die Einfamilienhauspreise sind – anders als im Bundesdurchschnitt (0,2 %) – mit –5,4 % rückläufig, wobei das Preisniveau jeweils weit über dem Bundesdurchschnitt liegt. Umgekehrt hinkt der Mietsanstieg mit 2,7 % dem Bundesdurchschnitt (5,3 %) hinterher.

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Stuttgart erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q4-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 4. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank zur Auswertung bereit. Wir informieren mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Zunächst wünschen wir allen aber ein frohes neues Jahr 2023!

Die Angebotspreise für Wohnungen sinken weiter, sie fielen im Vergleich zum Vorquartal um –2,4 %. Auch die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sanken nun erstmals, sie veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um –1,9 %. Die Mieten stiegen hingegen um 1,4 %. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot verfügbarer Mietwohungen um –27 %. Der Druck im Mietenkessel steigt.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir für Wohnungen im Bestand weitgehend stärkere Preisrückgange als im Bundesmittel. In Hamburg gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um –4,5 % zurück. Stuttgart zeigt –4,4 % Preisrückgang, Frankfurt am Main –4,4 %, München –4,3 % und Düsseldorf zeigt gleichauf mit Berlin einen Rückgang von –0,7 %. In Köln sinken die Preise vergleichsweise wenig mit –0,3 %. Bei den Mieten zeigt sich auch hier ein anderes Bild: In Berlin stiegen die Mietpreise gebrauchter Wohnungen auf Jahressicht um 14,8 %, dahinter folgen Düsseldorf (6,3 %) und Hamburg (4,9 %), Köln (4,9 %) sowie München (4 %). In Frankfurt am Main (3,1 %) und Stuttgart (1,5 %) war der Anstieg am geringsten. Im Vergleich zum letzten Quartal sind die Mieten mit 5,8 % in Berlin am stärksten gestiegen, dahinter folgen München (1,4 %), Hamburg (0,9 %), Stuttgart (0,4 %) und Köln (0,2 %). In Frankfurt am Main (0,2 %) und Düsseldorf (0,2 %) blieben die Mieten nahezu unverändert.

”Wie stark werden die Preise in 2023 fallen?”, ist die große Frage zum Start ins neue Jahr: Zinselastizitäten der Boomphase liefern leider wenig Erkenntnisse zur Doomphase und auch ein Dreisatz hilft uns nicht, die Bottomline zu prognostizieren. Dass die Preise fallen, wissen alle – wie stark sie fallen werden, weiß niemand. Die Marktakteure orientieren sich gerade neu. Einige kaufen, andere warten auf fallende Preise, viele können nicht mehr kaufen und manche müssen bald verkaufen. Die Quantitäten dahinter sind unbekannt und daher bleibt nur auf Sicht zu fahren und den Kauf-Markt zu beobachten und zu bewerten. Dabei unterstützen wir Sie gerne!

Sonderauswertung „Regional Insight“

Fokus des Regional Insights ist diesmal die Stadt Kassel und ihr Umland. Die Region liegt im Norden Hessens und umschließt die Stadt Kassel nebst den umliegenden Landkreisen Kassel, Hersfeld-Rotenburg und Waldeck-Frankenberg sowie dem Schwalm-Eder-Kreis und dem Werra-Meißner-Kreis.

Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 2,2 % schwächer als im bundesweiten Schnitt von 2,8 %. Anders die Einfamilienhauspreise, sie stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit 15,5 % deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt (9 %), wobei das Preisniveau der Eigenheime deutlich niedriger ist als der Bundesdurchschnitt (398.000 €). Der Mietanstieg liegt mit 6,1 % gleichauf mit dem Bundesdurchschnitt (6,1 %).

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Nordhessen erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht mit Preistabellen, Grafiken und weiteren Informationen können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung finden Sie in kürze hier.

Immobilienmarktdaten: Update Q3-2022

Nachdem wir in der letzten Woche bereits unsere Sneak Preview zur Expo Real veröffentlicht haben, möchten wir Ihnen unseren ausführlichen Bericht zur aktuellen Immobilienmarktentwicklung nicht vorenthalten, denn unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank seit dem 10.10.2022 zur Auswertung bereit. Im Grunde haben wir auch zum bereits Gesagten nichts hinzuzufügen.

Der Immobilienmarkt hat eine Vollbremsung hingelegt. Es herrscht bis auf Weiteres Stillstand. Alle warten auf die nächsten Transaktionen, um ein Gefühl für die neuen Preise zu erlangen. Während für den Büromarkt bereits Prognosen abgegeben wurden, ist die Lage am Wohnimmobilienmarkt noch nicht so klar. Aber auch hier dürfte sich ein zinsinduzierter Preisrückgang abzeichnen, obwohl die Situation am Mietmarkt vermieterfreundlicher wird – sofern die Energetik der Objekte stimmt. Aber wir sind nicht das Orakel von Delphi und warten daher ab, was uns die Daten in den nächsten Monaten berichten. Im Vorjahresvergleich sieht die Preisentwicklung zumindest noch dynamisch aus, die Zuwächse der vergangenen Quartale werden aber Zusehens aufgefressen.

Veränderung der Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahresquartal in %

Sonderauswertung „Regional Insight“

Natürlich verfügt der aktuelle Data Insight auch wieder über ein regionales Sonderkapitel. Normalerweise konzentrieren wir uns dabei auf Regionen die sonst nicht so sehr im Fokus der Berichterstattung stehen. Wegen der Expo haben wir in diesem Jahr aber die Region München ausgewählt. Und auch hier zeigt sich: Der Boom ist endgültig vorbei.

Preisentwicklung in der Region München (Index, 2012=100)

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklungen auf den deutschen Wohnungsmärkten und in der Region München erhalten Sie in unseren aktuellen VALUE Data Insights.

Den Bericht können Sie hier herunterladen.

Die Pressemitteilung wir hier in Kürze verlinkt.

 

 

EXPO REAL Sonderupdate: Immobilienmarktdaten Q3-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 3. Quartal 2022 liegen noch nicht wirklich vor, aber wegen der Expo Real 2022 möchten wir Sie mit einer Vorab-Auswertung versorgen. Denn in unsicheren Zeiten verschafft die Empirie doch manchmal ein wenig mehr Sicherheit.

Die Angebotspreise für Wohnungen entwickelten sich zum ersten mal seit Beginn unserer Aufzeichnungen bundesweit leicht negativ und fielen im Vergleich zum Vorquartal um -0,5%. Die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge hingegen stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 18%. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell rd. 40% mehr Wohnungen im Angebot. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser veränderten sich im Vergleich zum Vorquartal um +0,2%. Auch hier stiegen die Fallzahlen offener Verkaufsvorgänge stark an. Im Vergleich zum Vorquartal haben Käufer eine um 23% vergrößerte Auswahl an Angeboten und im Vergleich zum Vorjahresquartal sind aktuell sogar 62% mehr verfügbare Häuser auf dem Markt. Insgesamt zeigt sich auf dem Kaufmarkt eine stagnierende Preisentwicklung bei verlängerten Vermarktungszeiten und einhergehender starker Ausweitung des Angebotes. Am Mietwohnungsmarkt stiegen die Preise hingegen um 1,2%. Das Angebot ging im Vergleich zum Vorquartal um knapp -4% zurück. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verringerte sich das Angebot sogar um -20%. Die Wohnungsnachfrage weicht angesichts hoher Finanzierungskosten am Kaufmarkt auf den Mietwohnungsmarkt aus.

In den Top-7 Wohnungsmärkten messen wir mit Ausnahme von Berlin (+0,8%) für Wohnungen im Bestand durchweg einen stärkeren Preisrückgang als im Bundesmittel. In Stuttgart gingen die Median-Preise im Vergleich zum Vorquartal um -3,6% zurück. Düsseldorf zeigt -3,4% Preisrückgang, München -2,7%, Köln -1,8% und Frankfurt zeigt gleichauf mit Hamburg einen Rückgang von -1,7%. Ähnlich sieht die Entwicklung bei Einfamilienhäusern aus: In Düsseldorf fielen die Preise im Bestand um -7,9%, in Hamburg und Frankfurt um -3,1%, in Berlin um -2,7%, in München um -1,8%, in Stuttgart um -1,1% und in Köln um -0,7%. In beiden Segmenten zeigt sich auch hier ein starker Anstieg der Fallzahlen. Analog zur bundesweiten Entwicklung und konträr zum Kaufwohnungsmarkt zeigt sich am Mietwohnungsmarkt in fast allen Städten ein vergleichsweise starker Rückgang der Angebotsfallzahlen bei ansteigenden Preisen. In München und Stuttgart stagnierten die Preise noch mit -0,4% bzw. 0%, während in Frankfurt und Hamburg Mietpreissteigerungen von 0,9% bzw. 1,0% feststellbar sind. In Köln stiegen die Mieten um 1,8%, in Düsseldorf um 2,2% und in Berlin um satte 3,9%.

Rapider Switch vom Verkäufer- zum Käufermarkt

Die Märkte sind konfrontiert mit der Zeitenwende. Während die Baukostensteigerung und die Energiepreise bereits seit dem 2. Quartal antizipiert wurden, war die Zinsentwicklung in den ersten beiden Quartalen noch von Torschlusspanik bei Käufern und Verkäufern überlagert. Die Zinsen und die Umlaufrenditen haben sich im vergangenen Quartal aber zum Zünglein an der Marktwaage entwickelt. Noch nie sind die Finanzierungskosten für den Immobilienkauf in so kurzer Zeit so schnell gestiegen und noch nie haben sich die Zinsrelationen von Immobilien- und Staatsinvestments so stark und so schnell verschoben. Schon lange nicht haben sich die Bewertungsvorzeichen so schnell umgedreht.

Und immer wenn der Markt dreht, stagnieren die Transaktionen. Käufer und Verkäufer sitzen voreinander wie das Kaninchen vor der Schlange oder die Schlange vor dem Kaninchen. Die Käufer warten auf sinkende Preise und die Verkäufer sehen nicht ein, angesichts der realen Wertverluste niedrigere Verkaufspreise zu akzeptieren. Die Finanzierungsbedingungen machen die Immobilienvermarktung schwerer, nicht jeder Kaufinteressent kann die aktuellen Kosten noch stemmen . Viele Käufer weichen daher auf den Mietwohnungsmarkt aus – oder das Umland der Metropolen, denn hier kommen die Zinseffekte wegen des niedrigeren Preisniveaus nicht ganz so gravierend zum Tragen. Daher sinken zurzeit die Preise in den Metropolen auch schneller als im Rest der Republik und die Mieten steigen seit Jahren erstmals stärker als die Kaufpreise. Affordability ist das Thema der Stunde. Den Verkäufern läuft die Zeit davon. Schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Nun heißt es Verkaufsrenditen herunterfahren, in die Vergangenheit blicken und in die Zukunft: Die 5 ist die neue 5. Wichtig ist, auf Bewertungslösungen zu setzen, die nicht die Werte von gestern postulieren, sondern anzeigen, wo heute der Wert langläuft. Wichtig ist zudem, den Markt zu beobachten und schnelle Anpassungen vorzunehmen, und zwar bevor der Markt bei der 5 angekommen ist.

Hierbei unterstützen wir Sie gerne. Wir wünschen eine erfolgreiche Expo Real 2022!

Immobilienmarktdaten: Update Q2-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 2. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank ab dem 08.07.2022 zur Auswertung bereit. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Ein Wendepunkt in den Angebotspreisen ist noch nicht in Sicht, die Dynamik des ersten Quartals setzte sich im zweiten Quartal fort. Mieten legten nochmal eine Schippe drauf und zogen wieder stärker an. Die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen zeigt allerdings in einigen A-Städten bereits Negativtendenzen.

Die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind im abgelaufenen Quartal auch im ungemütlichen Umfeld unbeirrt gestiegen. Trotz stark gestiegener Zinsen, Sanierungs- und Energiekosten verteuerten sich Einfamilienhäuser im Bestand mit 4,7% fast so stark wie im Vorquartal. Auch die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand stiegen stetig weiter. Sie verteuerten sich um 2,7 % gegenüber dem Vorquartal. Die Mieten stiegen mit 2,6 % so stark wie lange nicht mehr. Einzig am Neubaumarkt zeigen sich in einzelnen Großstädten wie Frankfurt (–3,4 %) und Stuttgart (–2,3 %) Preisrückgänge.

Warum die Preise noch steigen ist fraglich. Ein hohes Ankaufspreisniveau trifft auf steigende Instandhaltungs-, Energie- und Sanierungskosten und das im Umfeld stark steigender Zinsen. Für Selbstnutzer sinkt das Kaufbudget und für Anleger bei gleichbleibenden Bedingungen die Gesamtrendite. Das hohe Zinsniveau führt zu einem allgemeinen Rückgang der Käufernachfrage, weshalb weitere Preissteigerungen unwahrscheinlich werden. Die hohen Energiekosten führen bei energetisch ineffizienten Immobilien zu geringeren Mietsteigerungspotenzialen und geringeren Kaufbudgets, da die Kaufkraft von den Heizkosten aufgefressen wird. Mit einer energetischen Sanierung ließe sich dies umgehen, aufgrund der stark gestiegenen Baukosten steigen aber auch hier die Kosten. Auch die Instandhaltungskosten steigen an, wodurch der Reinertrag von Anlageimmobilien sinkt. Für steigende Preise spricht daher nichts. Das abgelaufene Quartal war gekennzeichnt von Torschlusspanik, die sich zunächst auf der Nachfrageseite und anschließend auf der Angebotsseite wiederspigelte. Indiz dafür sind die insbesondere im Mai stark gestiegenen Insertionen. Spannend wird sein, wie sich ausgehend von steigenden Angebotspreisen die Transaktionspreise entwickeln.

Der Markt steht zurzeit auf beiden Seiten unter Druck: Nachfragefaktoren, die die Käufernachfrage schwächen (z.B. die Zinsen oder schlechte Konjunkturaussichten), stehen Angebotsfaktoren gegenüber, die das Angebotsvolumen perspektivisch reduzieren (Baukosten). Wenn sich Angebots- und Nachfragekurven gleichermaßen verschieben, dürften global auch keine größeren Preiskorrekturen zu erwarten sein. Es wird also nominal seitwärts gehen, sofern die Arbeitslosigkeit nicht steigt. Dennoch sind Objekteigenschaften, insbesondere die energetische Beschaffenheit von Immobilien und perspektivisch auch die Lage von zunehmender Relevanz. Der Selbstläufermarkt ist Vergangenheit. Die Zukunft ist differenzierter. Daten und Marktinformationen, auch zur Nachhaltigkeit der Objekte, sind wichtig und werden noch wichtiger.

Sonderauswertung „Regional Insight“

Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beigetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen.

Fokus des Regional Insight ist die Region Thüringer Städteachse. Die Region liegt zentral im Land Thüringen und erstreckt sich von Erfurt über Weimar bis Jena, wobei der Fokus auf den Kernstädten und ihren jeweiligen Umlandkreisen liegt.

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in der Region Thüringer Städteachse mit den Städten Erfurt, Weimar und Jena inkl. Umlandkreise erhalten Sie in unseren VALUE Data Insights.

Den Bericht können Sie hier herunterladen

Die Pressemitteilung finden Sie hier.

Alternative Daten für Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist ungültig, heißt es heute in den Medien, wie zum Beispiel hier in der IZ. Und alle, die sich mit dem Berliner Mietspiegel angesichts des Mietendeckels beschäftigt haben, haben dies bereits im letzten Jahr kommen gesehen. Nach dem Urteil vom 6. April des Amtsgerichts Spandau hat Berlin erstmals seit 1987 keinen gültigen Mietspiegel mehr. Der Mietspiegel 2021 sei weder ein qualifizierter, noch ein einfacher Mietspiegel, heißt es in dem Urteil mit dem Aktenzeichen Az. 6 C395/21.

Wir haben die Entwicklungen auf dem Berliner Mietwohnungsmarktes zum Anlass genommen, um Wege aus dem Lock-In zu finden, indem sich die Mietspiegelerstellung heute befindet. Ein wesentlicher Grund ist nämlich die aufwändige und teure Datenbeschaffung. Für die Erstellung einfacher Mietspiegel (immer noch besser als kein Mietspiegel) untersucht Dr. Lorenz Thomschke als Senior Data Analyst des VALUE Marktdatenteams, die Qualität von Angebotsmietdaten im Kontext der Erstellung einfacher Mietspiegel. Wir finden die Ergebnisse der Studie sind vielversprechend! Und ausgrechnet heute, wo uns die Meldung aus Berlin erreicht, wird die Studie in Stadtforschung und Statistik : Zeitschrift des Verbandes Deutscher Städtestatistiker, 35 (2022) 1 veröffentlicht.

Wir freuen uns darüber, dass Lorenz Thomschke mit diesen wichtigen Beitrag relevante Alternativen auf dem deutschen Mietspiegelmarkt aufspannt.

Das Argument “Angebotsdaten haben nichts mit der Realtität zu tun”, zählt jedenfalls nicht mehr, zumindest dann nicht, wenn die VALUE Marktdatenbank damit gemeint ist. Wir wünschen dem interessierten Leser viel Spaß bei der Lektüre.

Das Paper gibt es hier zum kostenfreien Download.

Immobilienmarktdaten: Update Q1-2022

Unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zum 1. Quartal 2022 liegen vor und stehen den Nutzern der VALUE Marktdatenbank zur Auswertung bereit. Das Team VALUE Marktdaten informiert mit den VALUE Data Insights wie gewohnt über allgemeine und aktuelle Marktentwicklungen. Im abgelaufenen haben wir einen Rekord gemessen.

Die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt sind im abgelaufenen Quartal wieder stärker gestiegen und wir sind überrascht: Sah es nach den letzten beiden Quartal noch so aus, als würde dem Immobilienpreisboom die Puste ausgehen, messen wir für das abgelaufene Quartal im Teilmarkt Einfamilienhäuser einen erneuten Rekord in unseren Aufzeichnungen. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 5,4 %, womit unser Rekord aus dem 2. Quartal 2021 von 5,1 % eingestellt wird. Auch die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand ziehen wieder stärker an als in den letzten beiden Quartalen. Sie verteuerten sich um 3 % gegenüber dem Vorquartal. Die Mieten stiegen vergleichsweise moderat um 1,2 %. In den Top-7 Metropolen stiegen die Kaufpreise für Wohnungen im Mittel um 2,9 % und liegen damit auch über den Wachstumsraten des Vorquartals. Die Mieten legten mit 1,5 % weniger stark zu. Im Median aller 7 Metropolstädte lag die Anfangsrendite im 1. Quartal unbereinigt nur noch bei 2,7 %. Auch in den B-Städten entwickelten sich die Mieten verhalten und stiegen um 1,3 % im Vergleich zum Vorquartal, während die Preise hier noch um 4,1 % anzogen.

Fundamentale Faktoren für das erneute Anziehen der Preise im Bestand sind eigentlich nicht vorhanden. Zinsen, Energiekosten und Baukosten sind in den ersten 3 Monaten des Jahres gestiegen. Budgets für den Kauf von Bestandsbauten hätten im Umkehrschluss sinken müssen. Allerdings dürfte die Zinserwartung auch Kaufanreize liefern, zumal die Inflationsraten deutlich über den Bauzinsen liegen. Aktuell ergibt sich aus dieser Gemengelage eine reale Negativverzinsung bei Baukrediten. Es scheint, als mache sich Torschlusspanik unter den potenziellen Eigenheimerwerbern breit. Wer jetzt nicht kauft oder saniert, kann es sich in Zukunft vielleicht nicht mehr leisten. Gleichzeitig wird das gesparte Eigenkapital entwertet. Auch wenn Immobilien keinen eindeutigen Inflationsschutz bieten, liefern sie für Eigennutzer Sicherheit in Bezug auf die Wohnkosten wenn zukünftig inflationsbedingte Mietsteigerungen einsetzen. Auch für Kapitalanleger scheint das Betongold immer noch interessant zu sein. Anders ist kaum zu erklären, warum trotz der extrem niedrigen Anfangsrenditen weiterhin Preissteigerungen akzeptiert werden.

Neues Tool: VALUE Energie-Scoring

Der Preisanstieg lässt die Eigenkapitalanforderung weiter steigen. Zinsen und Inflation lassen die Haushaltsrechnungen von Kreditnachfragern zukünftig auch nicht besser aussehen, vor allem aber die Energiepreise werden für Eigenheimerwerber und -Besitzer zum relevanten Thema. Waren energetische Aspekte und Klimarisiken bisher eher eine theoretische und regulatorische Herausforderung, kommen die Themen in diesem Jahr mit voller Wucht in der Realität an. Portfoliodiversifikation unter energetischen Gesichtspunkten wird damit noch wichtiger, nicht nur unter Taxononomie-Gesichtspunkten. Die Value AG bietet mit dem VALUE Energie-Scoring dazu ein effizientes Tool, um CO2-Emission, Energiekennwerte und Kostenbelastung objektspezifisch abzuleiten.

Sonderauswertung „Regional Insight“

Mit dem Kapitel soll zur Transparenz auf den Immobilienmärkten in Regionen beigetragen werden, die sonst weniger im Fokus der Berichterstattung stehen.

Fokus des Regional Insight ist die Region Süd-Baden, allerdings nur der südliche-westliche Teil. Die Region Süd-Baden liegt im Süd-Westen des Landes Baden-Württemberg und erstreckt sich vom Kreis Waldshut bis zum Ortenaukreis, wobei der Fokus auf den Kreisen Waldshut, Lörrach, Breisgau-Hochschwarzwald und der Stadt Freiburg liegt.

Detaillierte Informationen zu den Miet- und Kaufpreisentwicklugen in Süd-Baden für die Kreise Waldshut, Lörrach, Breisgau-Hochschwarzwald und der Stadt Freiburg finden Sie in unseren aktuellen Data-Insights.

Den Bericht können Sie hier herunterladen

Die Pressemitteilung finden Sie hier.

Interaktive Mietpreiskarte von Zeit-Online

Zeit-Online hat  im Februar 2022 eine interaktive Karte auf Basis der Mietpreisinformationen aus der VALUE Marktdatenbank erstellt.

Screen-Shot der Zeit-Online interkativen Mietpreiskarte (Quelle: Zeit, 02’2022)

Die Karte zeigt die Mietpreise in den mehr als 4.000 Gemeinden und Gemeindeverbänden in Deutschland. Es handelt sich dabei um sogenannte Angebotsmieten, also die Mieten, zu denen Wohnungen aktuell auf den Markt kommen. Bestandsmieten mit Altmietverträgen werden nicht berücksichtigt. Darüber hinaus hat das Daten-Team der Redaktion interessante Auswertungen zu den unterschiedlichen Entwicklungen der Mietpreise gefahren. Der Artikel geht dabei u.a. auf das Preiswachstum im Umland der Städte ein. Wir finden die Datenvisualisierung gelungen, dass wir an dieser Stelle nochmal dorthin verlinken möchten. Den Artikel und die Visualisierung finden Sie hier. Auch durch Klick auf die Karte gelangen Sie zur interaktiven Karte.