VALUE AVM

Die VALUE AVM ist ein Bewertungs­system für den deutschen Immobilien­markt, das statistische und normbasierte Verfahren verbindet. Aus einer Adresse — und, wo vorhanden, weiteren Objekt­daten — leitet sie Markt- und Beleihungs­werte sowie Kauf- und Miet­preise ab: synchron, nachvollziehbar und aufsichts­rechtlich anschluss­fähig. Die Eignung des Systems für die Vergleichswert­ermittlung nach § 19 Abs. 2 BelWertV ist durch ein unabhängiges Gutachten bestätigt, die Software nach IDW PS 880 geprüft.

Was die AVM braucht

Die AVM rechnet mit dem, was bekannt ist. Pflicht sind Adresse und Segment und dazu wenige Kern­angaben je Segment: bei Eigentums- und Miet­wohnungen Wohn­fläche und Baujahr, bei Ein-/Zweifamilien- und Mehrfamilien­häusern zusätzlich Grundstücks­fläche und Gebäude­typ, beim unbebauten Grundstück die Grundstücks­fläche. Welche Felder je Segment Pflicht sind, liefert die Schnittstelle selbst unter /v1/indicate/value/specification. Alle übrigen Größen belegt das Modell mit begründeten Annahmen, die sich einzeln überschreiben lassen. Je mehr Objekt­daten Sie ergänzen, desto sicherer wird die Wert­ermittlung — gerechnet wird dabei jedes Mal das vollständige Modell und nicht eine vereinfachte Variante.

Wofür der Modellwert genügt — und wofür nicht

Für einen großen Teil der Anwendungs­fälle ist der Modell­wert der maßgebliche Wert und nicht bloß eine Vorstufe. Das gilt für die laufende Überwachung und Neubewertung von Immobilien­sicherheiten, für Portfolio- und Bestands­analysen, für die Vorprüfung im Antrags­prozess und für die Preis­findung. Die EBA-Leitlinien zur Kredit­vergabe und -überwachung sehen den Einsatz fortgeschrittener statistischer Modelle für diese Zwecke ausdrücklich vor.

Für den Beleihungs­wert gilt eine engere Regel. § 19 Abs. 2 BelWertV erlaubt es, bei Ein- und Zweifamilien­häusern und Wohnungs­eigentum den Vergleichs­wert unter Nutzung computer­unterstützter, datenbank­basierter Bewertungs­modelle zu ermitteln — die Wert­ermittlung selbst nimmt eine fachkundige Person vor. Die Norm verlangt außerdem, dass die Geeignetheit des Modells mindestens jährlich durch eine vom System- und Datenbank­anbieter unabhängige qualifizierte Stelle bestätigt wird. Für die VALUE AVM liegt diese Bestätigung vor.

Anders liegt es bei der prüffähigen Einzel­wertermittlung — vereinfacht nach § 24 BelWertV oder vollständig nach dem Pfandbrief­gesetz. Sie sieht in der Regel eine Besichtigung vor, dazu Unterlagenprüfung und die Würdigung durch einen Menschen. Diese Leistung erbringt die VALUE AG in der Bewertungs­umgebung REVA; die AVM liefert dorthin Werte, Rechen­weg und Daten­grundlage, die gutachterliche Verantwortung bleibt beim Bewerter. Wie ein Vorgang dort von der ersten Indikation bis zur finalen Ermittlung geführt wird, beschreibt die REVA-Seite.

Drei Verfahren, ein Konvergenzwert

Die VALUE AVM rechnet die nach ImmoWertV und BelWertV vorgesehenen Verfahren parallel und führt sie zusammen. Dabei arbeitet sie auf zwei Wegen zugleich: statistisch, wo die Datenlage den Wert trägt, und normbasiert, wo die Regelwerke den Rechen­weg vorgeben.

• Vergleichswert — hedonische Regression, ergänzt um reale Vergleichs­objekte über ein Ähnlichkeits­maß. Führendes Verfahren bei eigennutzungsfähigen Eigentumswohnungen; bei Ein- und Zweifamilienhäusern führt der Sachwert, der Vergleichswert läuft parallel mit.
• Ertragswert — Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge über den Liegenschafts­zins. Standard­verfahren für Rendite­objekte.
• Sachwert — Bodenwert zuzüglich Herstellungs­kosten abzüglich Alters­wert­minderung, mit Markt­anpassung.
• Konvergenzwert — der automatisiert gewichtete Gesamtwert aus Vergleichswert, Vergleichspreis und dem führenden Verfahren (Sach- oder Ertragswert). Er ist ein Modell­wert und ersetzt nicht die Würdigung der Verfahrens­ergebnisse durch die sachverständige Person. Wie stark sich die Wert­spannen der Verfahren überlappen, wird als Konvergenz­übereinstimmung in Prozent mit ausgewiesen — je höher, desto einiger sind die Verfahren. Sie ist damit ein eingebautes Konfidenz­signal.

Der Vergleichs­wert ist der statistische Weg: Er entsteht datengetrieben aus dem beobachteten Markt­geschehen. Sach- und Ertrags­wert folgen dagegen den normierten Rechen­wegen der ImmoWertV und der BelWertV mit ihren vorgegebenen Ansätzen — Normal­herstellungs­kosten, Baupreis­index, Regional- und Sachwert­faktoren, Bodenricht­werte, Miet­ansätze und Liegenschafts­zinssätze. Marktanpassungs­faktoren und Liegenschafts­zinssätze leitet die AVM aus eigenen Modellen ab. Beide Wege sind vollständig hinterlegt; welcher führt, entscheiden Segment und Datenlage.

Dass mehrere Verfahren unabhängig voneinander rechnen, macht das Ergebnis robust: Sind nur wenige Objekt­merkmale bekannt, stützen sich die Verfahren gegenseitig.

Marktwert und Beleihungswert

Die beiden Wertarten sind keine zwei Genauigkeits­stufen desselben Werts, sondern zwei Wert­begriffe. Der Marktwert ist stichtags­bezogen und bildet den am Wert­ermittlungs­stichtag erzielbaren Preis ab. Der Beleihungs­wert folgt § 16 Abs. 2 PfandBG in Verbindung mit der BelWertV: der nachhaltig erzielbare Wert, unabhängig von vorübergehenden Markt­schwankungen und spekulativen Elementen, abgeleitet unter den dort vorgegebenen Mindest­ansätzen.

Wie der Beleihungs­wert entsteht, hängt vom Verfahren ab. Im modellgestützten Vergleichswert­verfahren rechnet das System ihn über einen relativen Sicherheits­abschlag auf den Modell­wert — voreingestellt auf den Mindestabschlag von 10 % nach § 19 Abs. 1 BelWertV, je Vorgang erhöhbar, und die Antwort weist den angesetzten Abstand explizit aus. Im Ertrags- und im Sachwertverfahren wird standardmäßig kein pauschaler Abschlag angesetzt: Dort rechnet das Modell mit eigenen Beleihungswert­ansätzen — Kapitalisierungs­faktor und Liegenschafts­zinssatz, nachhaltiger Miet­ansatz, Bewirtschaftungs- und Modernisierungs­kosten —, die sich jeweils getrennt vom Marktwertpfad setzen lassen. Beim Sachwert begrenzt der Nachhaltigkeitsfaktor den Beleihungswert auf höchstens 90 % des Marktwerts; ein Pauschalabschlag lässt sich optional setzen. Der Abstand zwischen den beiden Wertarten ergibt sich damit aus dem Verfahren und ist nicht konstant.

Zum Marktwert liefert das Modell die Spanne mit (value_low/value_high), dazu die Konvergenz­übereinstimmung als Maß dafür, wie stark sich die Wert­spannen der Einzel­verfahren überlappen, und das jeweils führende Verfahren. Trägt die Daten­lage eine Aussage nicht, setzt das System einen Hinweis, statt eine Präzision auszuweisen, die die Datengrundlage nicht hergibt.

Datengrundlage

Die AVM rechnet auf zwei Daten­strömen. Den Kern bilden Transaktions­daten aus dem Finanzierungs­prozess — reale Kaufpreise, erfasst durch Sach­verständige, Gutachter und Bank­mitarbeiter. Ergänzt werden sie durch die VALUE Markt­datenbank, die die Modell­parameter stützt, ohne das Preis­niveau zu setzen.

Umfang, Herkunft und Qualitäts­sicherung der Daten sind umfangreich dokumentiert; dazu wird regelmäßig ein interner Validierungs­bericht vorgelegt. Für die Bewertung entscheidend ist der Abgleich nach außen: Die Preis­daten stimmen auf Ebene der Raumordnungs­regionen in Struktur und Niveau eng mit den Auswertungen der amtlichen Gutachter­ausschüsse überein — ein Beleg für die Markt­nähe des Preis­niveaus, nicht für die Genauigkeit im einzelnen Quartier. Daneben fließen die Bewertungs­grundlagen und Boden­richtwerte der Gutachter­ausschüsse ein.

Genauigkeit — gemessen an echten Preisen

Die Modell­güte wird nicht am eigenen Modell gemessen, sondern an tatsächlich gezahlten Preisen. Das Vergleichswert­verfahren rechnet über 649 segment- und regions­spezifische Teilmodelle, die regelmäßig in einer Kreuz­validierung gegen reale Kauf­preise geprüft werden. Zusätzlich gleichen wir die Modell­werte laufend mit den final festgesetzten Bank­werten aus der Praxis ab.

Die Ergebnisse je Segment, mit typischer Abweichung und Treffer­quote, stehen im jährlichen Validierungs­bericht. Den Bericht stellen wir Instituten und Prüfern auf Anfrage zur Verfügung; für Kunden mit Zugangsdaten ist er zudem über die Schnittstelle unter /v1/validation maschinell abrufbar.

Im Abgleich mit tatsächlichen Kauf­preisen liegt die mittlere Abweichung bei Ein- und Zweifamilien­häusern und Eigentums­wohnungen nahe null: Das Modell bewertet weder systematisch zu hoch noch zu niedrig.

Weil die Güte regional schwankt, liefert die AVM sie zu jeder einzelnen Bewertung mit. Mit modelMetrics=true enthält die Antwort die Kennzahlen des Teil­modells, das für dieses Objekt gerechnet hat:

• Kreuzvalidierung — typische und mittlere prozentuale Abweichung (MDAPE, MAPE, SMAPE, RMSPE), Abweichung in Euro (MDAE, MAE), Prognose­streuung (FSD) und der Anteil der Fälle innerhalb von ± 10 % und ± 20 % (Q₁₀, Q₂₀).
• Modellgüte — Bestimmtheits­maß (R², korrigiertes R²), Standard­fehler der Residuen, AIC, BIC, Devianz, Freiheits­grade und p-Wert, dazu Modell­typ und Modell­region.
• Datengrundlage — Zeitraum der Beobachtungen, Zahl der Fälle, Anteil der Transaktions­daten und der Kreuz­validierung, mittlere Wohn­fläche und höchstes Baualter in den Daten.

So sieht jeder Nutzer, wie gut das Modell in genau dieser Region trägt — statt eines bundes­weiten Durchschnitts.

Wo das Modell schwächer ist, sagen wir dazu: Mehrfamilien- und Wohn-/Geschäfts­häuser sind heterogener und seltener gehandelt, entsprechend größer ist dort die Streuung. Für Grundstücke gibt es keine eigene Kreuz­validierung. In beiden Fällen gilt: Je dünner der Vergleichs­markt, desto wichtiger die ausgewiesene Wert­spanne — und desto eher gehört eine gutachterliche Prüfung dazu.

Unabhängig geprüft

• Eignung nach § 19 Abs. 2 BelWertV — ein Gutachten des Real Estate Research Institute (RERI) an der ISM International School of Management, bestätigt die Eignung des Bewertungs­systems für die Ermittlung des Vergleichs­werts bei Ein- und Zweifamilien­häusern und Wohnungs­eigentum. Die Norm verlangt diese Bestätigung mindestens jährlich durch eine unabhängige qualifizierte Stelle. Erstmals 2024 erstellt, zuletzt im Dezember 2025 mit uneingeschränktem Ergebnis fortgeschrieben.
• IDW PS 880 — eine Wirtschafts­prüfungs­gesellschaft hat die Software geprüft und ihre Ordnungs­mäßigkeit bestätigt. Prüfungs­kontext waren MaRisk, BelWertV, die EBA-Leitlinien zur Kredit­vergabe und DORA.
• Informationssicherheit — Betrieb und Server­umgebung folgen einem nach ISO 27001 zertifizierten Managementsystem.

Aus dem Eignungs­gutachten: „Zusammenfassend ist einzuschätzen, dass die Eignung des Bewertungs­systems der VALUE AG im Sinne des § 19.2 BelWertV umfassend gegeben ist. Dies gilt insbesondere für den Umfang und die Güte des verwendeten Datensatzes sowie für die verwendete Methodik.“

Und die notwendige Einordnung dazu: Die VALUE Wert­indikation ist ein modellgestütztes Verfahren. Sie ersetzt weder Sach­verständige noch ein Wert­gutachten — sie unterstützt den Bewertungs- und Finanzierungs­prozess effizient und nachvollziehbar.

Wie die Qualität gehalten wird

Geprüft wird auf vier Ebenen: Daten, Modell, Software und Betrieb. Die Daten durchlaufen Ausreißer­bereinigung, Dubletten­erkennung und Plausibilisierung auf Einzelfall­ebene. Die Modelle werden kreuz­validiert und laufend rückgetestet. Vor jedem Release laufen automatisierte Tests, darunter zehntausend zufällig gezogene Test­bewertungen je Integrations­test. Aktualisiert wird im festen Takt von sechs Wochen.

Releasenotes und Dokumentation

Neue Daten- und Modell­stände erscheinen zuerst auf der Test­umgebung NEXT und eine Woche später im Produktiv­betrieb. Veröffentlicht wird nur, wenn alle Qualitäts­prüfungen bestanden sind. Zu jedem Release gibt es Releasenotes:

• Termine — die letzten und die kommenden Veröffentlichungen auf NEXT und im Produktiv­betrieb, damit Sie Tests und Abnahmen planen können.
• Datengrundlage — welcher Zeitraum einfließt (stets die letzten fünf Jahre) und wie sich die Fallzahlen gegenüber dem vorigen Release verändert haben.
• Schnittstellen­änderungen — neue Variablen je Endpunkt und Segment sowie vorgemerkte Änderungen: Variablen, die entfallen, werden frühzeitig mit ihrem Nachfolger angekündigt, damit Sie Ihre Anbindung rechtzeitig anpassen können.
• Wertentwicklung — wie sich die Werte eines festen Standard­portfolios und eines Referenz­objekts je Segment gegenüber dem vorigen Release verändert haben. So wird sichtbar, was ein neuer Datenstand für den eigenen Bestand bedeutet.

Zur Dokumentation gehören außerdem die Gesamt­dokumentation der AVM, je Verfahren eine Methoden­beschreibung (Wertindikation, Vergleichs­wert, Vergleichs­preis, Sachwert, Ertragswert, Energie­kennwert, Wohnlagen und Zeitreihen), die Parameter­übersicht auf Deutsch und Englisch und der Validierungs­bericht. Alle Dokumente gehören zum jeweiligen Release und sind über die Schnittstelle abrufbar (/v1/releasenotes, /v1/documentation, /v1/parameters, /v1/validation und je Verfahren …/documentation); in REVA steht die Methoden­beschreibung direkt im Tab des jeweiligen Verfahrens.

Ein Aufruf, eine Antwort

Die AVM wird über eine REST-Schnittstelle angesprochen. Die Anfrage besteht im einfachsten Fall aus Adresse, Segment und den Pflicht­angaben des Segments, etwa Wohn­fläche und Baujahr; die Adresse wird geocodiert, die Lage darüber fest bestimmt. Zurück kommt in Millisekunden JSON — mit Markt- und Beleihungs­wert, Wert­spanne, den Ergebnissen der Einzel­verfahren und Hinweisen im Klartext. Jeder Ansatz lässt sich mit einem eigenen Wert überschreiben.

{
  "address": "Hansestraße 14, 23558 Lübeck",
  "segment": "WHG_K",
  "space_living": 100,
  "year_of_construction": 1990
}

{
  "value": 312313,
  "value_lending": 281081,
  "value_low": 272334,
  "value_high": 352291,
  "comparative_value": 312313,
  "income_value": 209673,
  "convergence_value": 323361,
  "convergence_match": 8.5,
  "info_info_de": "Wohnung wird als eigennutzungsfähig eingestuft. / Konvergenzwert basiert auf Vergleichswertverfahren (C). / …"
}

value ist der Markt­wert nach dem für dieses Objekt führenden Verfahren, convergence_value der aus allen gerechneten Verfahren gewichtete Wert; convergence_match gibt in Prozent an, wie stark sich die Wert­spannen der Einzel­verfahren überlappen — je höher, desto einiger sind die Verfahren.

Die Verfahren und ihre Endpunkte

Jeder Baustein der AVM ist einzeln aufrufbar und einzeln lizenzierbar — oder gebündelt als Komplett­lösung, die alle Verfahren rechnet und zum Konvergenz­wert zusammenführt.

• Komplettlösung /indicate/value — Marktwert mit Spanne, Beleihungswert, Konvergenzwert und -überein­stimmung, führendem Verfahren und Hinweisen im Klartext; dazu Finanzierungsangaben wie Kreditvolumen, Blankobetrag und Blankoanteil.
• Vergleichswert /indicate/comparativeValue — hedonische Regression, ergänzt um reale Vergleichs­objekte; dazu Markt- und Bestands­miete, Vervielfältiger, lokaler und regionaler Preis­trend, Vermarktungs­dauer und die Modell­metriken (siehe oben). Der Sicherheits­abschlag für den Beleihungs­wert ist je Vorgang anpassbar.
• Ertragswert /indicate/incomeValue — Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge mit Liegenschafts­zinssatz samt Spanne, Wohn- und Gewerbe­mieten, Mietausfall­wagnis, Bewirtschaftungs­kosten und Bodenwert; für Investoren zusätzlich der Value at Risk.
• Sachwert /indicate/realAssetValue — Bodenwert zuzüglich Herstellungs­kosten abzüglich Alters­wertminderung, mit Markt­anpassungs­faktor samt Spanne, Baupreis­index und Regional­faktor; alle Zwischen­rechnungen werden mitgeliefert.
• Mietwert /indicate/value mit Segment WHG_M — Markt­miete für Wohnungen; die Bestands­miete unter Berücksichtigung der Mietdauer liefert der Vergleichswert.
• Angebotspreis /indicate/comparativePrice — Indikation aus den besten vergleichbaren Angeboten, mit der Zahl der heran­gezogenen Angebote.
• Energie und CO₂ /indicate/energyValue — energetische Kennwerte, CO₂-Emissionen und Sanierungs­kosten aus einer Datenbasis von über 7 Millionen Energie­ausweisen.
• Lage /locationInformation/microMacro — Mikro-, Makro- und Gesamt­lage als Index und als Klasse; dazu eigene Endpunkte für Boden­richtwerte, Lärm, Klima­risiken, Emissionen, Points of Interest mit Wegezeiten, Nachbarschaft, Gemeindetyp, Preisindex und Preis­zeitreihen samt Vermarktungs­dauer sowie eine textliche Lage­beschreibung.
• Objektmerkmale nach NHK /objectInformation/… — Gebäude­kategorie, Modernisierungs­grad und Ausstattungs­klasse aus Einzel­merkmalen.
• Adressauflösung /georef — Freitext­adresse in Koordinaten, mit Angabe der Treffer­genauigkeit.

Wie Sie die AVM nutzen

Die AVM ist über die REST-API ansprechbar, in der Bewertungs­umgebung REVA nutzbar und in Plattformen wie Europace und Genopace mit BaufiSmart eingebunden, wo die Bewertung direkt im laufenden Kredit­vorgang entsteht. Welcher Weg zu welchem Anwendungsfall passt, zeigt die Portfolio-Übersicht.

Für Systeme und KI-Agenten

Die VALUE AVM ist als Schnittstelle gebaut, nicht als Oberfläche mit angehängter API. Alles, was ein Mensch abrufen kann, kann auch ein System abrufen — einschließlich der Nachweise. Die Schnittstelle beschreibt sich selbst: Zu jedem Endpunkt gehören eine maschinen­lesbare Spezifikation und eine Methoden­beschreibung.

• Basis — https://avm-api.value-marktdaten.de/v1/, OpenAPI 3.1 unter /v1/openapi.json, JSON über HTTPS, Authentifizierung per HTTP Basic.
• Segmente — Eigentumswohnung (WHG_K), Ein-/Zweifamilienhaus (EZFH_K), Mehrfamilien- und Wohn-/Geschäftshaus (MFHWGH_K), Grundstück (GRST_K) und Mietwohnung (WHG_M); die Pflicht­angaben je Segment liefert /v1/indicate/value/specification, jeder weitere von rund 190 Parametern verfeinert das Ergebnis.
• Nachweise, maschinell abrufbar — /v1/validation liefert den Validierungsbericht (mit Zugangsdaten), /v1/documentation die Gesamt­dokumentation, /v1/parameters die Parameter­übersicht, /v1/releasenotes die Änderungen je Release und /status den Betriebs­zustand samt Datenstand.

Damit lässt sich die AVM als Werkzeug in einen Agenten einhängen: Der Agent liest die Spezifikation, ruft die Bewertung auf und kann die Methode zum Ergebnis gleich mitliefern. Details zu allen Schnittstellen und zum MCP-Server stehen unter APIs & KI-Agenten.

Häufige Fragen zur VALUE AVM

Wie genau ist die VALUE AVM?

Gemessen wird an realen Kauf­preisen und an den später festgesetzten Bank­werten — nicht am eigenen Modell. Die Kennzahlen je Segment stehen im jährlichen Validierungs­bericht, den wir Instituten und Prüfern auf Anfrage zur Verfügung stellen. Bei heterogenen Objekten wie Mehrfamilien­häusern ist die Streuung größer; die ausgewiesene Wert­spanne zeigt das im Einzelfall an.

Wer prüft die AVM unabhängig?

Zwei Stellen: ein unabhängiges Eignungs­gutachten nach § 19 Abs. 2 BelWertV — es prüft die Eignung des Modells für die Ermittlung des Vergleichs­werts und wurde zuletzt im Dezember 2025 fortgeschrieben — und eine Wirtschafts­prüfungs­gesellschaft, die die Software nach IDW PS 880 geprüft hat.

Worauf beruhen die Werte?

Auf realen Kauf­preisen aus dem Finanzierungs­prozess, erfasst durch Sach­verständige und Bank­mitarbeiter, ergänzt um die VALUE Markt­datenbank. Nicht auf Selbst­einschätzungen von Anbietern.

Welche Verfahren rechnet die AVM?

Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert­verfahren nach ImmoWertV und BelWertV, zusammengeführt zum Konvergenz­wert, dazu Miet- und Energiekennwert­indikation.

Ersetzt die AVM ein Gutachten?

Nein. Sie ist ein modellgestütztes Verfahren und ersetzt weder Sach­verständige noch ein Wert­gutachten. Eine prüffähige Wert­ermittlung — vereinfacht nach § 24 BelWertV oder vollständig nach dem Pfandbrief­gesetz — entsteht in der Regel mit Besichtigung und Unterlagenprüfung in REVA.

Für wen ist die AVM gedacht?

Für Kredit­institute, Bewerter und Gutachter, Portfolio­halter und alle, die Immobilien­werte in großer Zahl und nachvollziehbar brauchen.

Sie möchten die VALUE AVM prüfen? Sprechen Sie uns an — wir richten Ihnen einen Testzugang ein und stellen Ihnen Validierungs­bericht und Prüf­unterlagen zur Verfügung.