Immobilienpreisdaten: Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je

Immer wieder werden wir als Anbieter von Angebotspreisdaten damit konfrontiert, dass Angebotspreise große Nachteile gegenüber „echten“ Transaktionsdaten haben. Dieses Credo entstammt vorwiegend aus einer Phase des Zyklus, der mit der heutigen Welt nicht mehr wirklich vergleichbar ist. Natürlich haben Angebotsdaten Unzulänglichkeiten, die kursierenden Argumente sind jedoch viel zu pauschal und in vielerlei Hinsicht veraltet.

Diskrepanzen zwischen den Datenquellen wurden bisher zwar festgestellt, systematische Erklärungen (Lage, Qualität, etc.) konnten aber nicht hinreichend geliefert werden. Dies liegt einerseits daran, dass die Verhandlungsspielräume der Marktakteure aufgrund unzureichender Attributierungen von Transaktionsdaten (noch?) nicht modellierbar sind. Ob nun die Einbauküche wegen der Grunderwerbssteuer aus dem Kaufvertrag des Einfamilienhauses exkludiert wurde, oder der Mietvertrag des Hauptmieters einer Büroimmobilie in zwei Jahren endet, wird in den Daten nun mal eher unsystematisch abgebildet. Auch der IQ der Verhandlungspartner ist schwer modellierbar.

Schema: Verhältnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus

Andererseits fehlt eine Längsschnittstudie zu diesem Thema. Die Abweichung von Angebots- zu Transaktionsdaten ist nämlich höchstwahrscheinlich zyklusabhängig: Es liegt nahe, dass zu Beginn einer Aufschwungphase die größte Abweichung von Angebotsdaten zu den Transaktionspreisen vorliegt. Der Nachfragemarkt entwickelt sich dann allmählich zum Angebotsmarkt, mit abnehmenden Unterschieden zwischen den Preisen, während gegen Ende des Booms die Angebotspreise von Transaktionspreisen sogar überschritten werden. Dann folgt der Abschwung oder der Absturz, in dessen Verlauf sich das Verhältnis mehr oder weniger schnell umkehrt. Die zu erwartende Diskrepanz zwischen den Datenquellen ist also keineswegs immer gleich. Pauschale Wertungen unzutreffend.

Hinzu kommt ein Time-Lag, der zum einen durch den Verkaufsprozess selbst, vor allem aber durch die Transaktionsberichterstattung entsteht. Dieser ist in den Angebotsdaten nicht enthalten, ein wesentlicher Vorteil sowohl für den Verkäufer, als auch fürs Risikomanagement.

Sofern man sich nicht unmittelbar an Wendepunkten eines Zyklus befindet, zeigen Angebotsdaten besser an, welche Preise am Markt erzielbar sind. Für den Verkäufer ist dieser Informationsvorsprung bares Geld wert. Aber auch der Wendepunkt selbst lässt sich mit Angebotsdaten früher erkennen als mit Transaktionsdaten. Sie sinken ja, bevor die Transaktion erfolgt. Das ist heute wichtiger denn je. In der Bewertung sind Angebotsdaten (als ergänzende Datenquelle) völlig unterbewertet. Wie dies nach dem Wendepunkt aussieht, steht auf einem anderen Blatt. Aber wir bieten ja auch Mietdaten an.