{"id":7207,"date":"2018-10-07T17:11:41","date_gmt":"2018-10-07T15:11:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.empirica-systeme.de\/?p=7207"},"modified":"2025-10-11T16:41:57","modified_gmt":"2025-10-11T14:41:57","slug":"immobilienmarktdaten-update-q3-2018","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/en\/2018\/10\/07\/immobilienmarktdaten-update-q3-2018\/","title":{"rendered":"Immobilienmarktdaten: Update Q3-2018"},"content":{"rendered":"

P\u00fcnktlich zur Expo Real 2018, stehen unsere Immobilienmarktdaten<\/a> f\u00fcr das dritte Quartal 2018 bereit. Auch unser Immobilien\u00admarkt\u00adinformationssystem, der empirica-systeme Analyst<\/a> wurde f\u00fcr unsere Kunden zum Quartalswechsel wieder um neue Features erweitert. Anhand unserer Immobilienmarktdaten haben wir die aktuelle Immobilienmarktentwicklung auf dem Wohnungsmarkt, im Kontext einer aktuellen Fragestellung, beleuchtet.<\/p>\n

Weiterer Preisanstieg in den Top-7<\/h3>\n
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Indexpreisentwicklung f\u00fcr Wohnungen zum Kauf, Jan. 2018 – Sep. 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung). Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank<\/figcaption><\/figure>\n

<\/p>\n

Nach unseren aktuellen Zahlen ist immer noch kein Wendepunkt in Sicht. Der “Superzyklus” l\u00e4uft somit weiter, aber nicht \u00fcberall gleich dynamisch. Vielleicht deutet sich eine Seitw\u00e4rtsbewegung teilweise auch schon an. Aber nicht in Frankfurt! Hier stiegen die Preise f\u00fcr gebrauchte Eigentumswohnungen (keine Neubau und kein Erstbezug) seit Anfang des Jahres im Median um mehr als 17%. Zum Vergleich: Berlin, Stuttgart, K\u00f6ln und D\u00fcsseldorf folgen mit 6-7% im selben Zeitraum, M\u00fcnchen und Hamburg liegen mit rd. 4% noch weiter dahinter.<\/p>\n

Frankfurt hebt sich ab<\/h3>\n

Ob die Entwicklung in Frankfurt durch ein “Brexit gains Narrativ” zu begr\u00fcnden ist, wie es die UBS im aktuellen BubbleIndex<\/a> beschreibt, sei einmal dahin gestellt. Bei Betrachtung der Preisverteilung f\u00e4llt jedenfalls auf, dass besonders die unteren und mittleren Marktsegmente im Laufe des Jahres eine recht starke Teuerung erfuhren. Im unteren Dezil betr\u00e4gt das Delta zwischen Januar und September bis zu 20%. Die Preisanpassungen im oberen Dezil tendieren hingegen gegen Null. Auf den Raum \u00fcbertragen hei\u00dft das: Im Zentrum laufen die Preise seitw\u00e4rts, am Rand steil nach oben; der Markt wird homogener.<\/p>\n

Umland und B St\u00e4dte mit h\u00f6herer Dynamik<\/h3>\n

Dieses Bild erstreckt sich auch \u00fcber die Frankfurter Stadtgrenzen hinweg, z.B. nach Offenbach: Im Median stiegen die Preise hier mit \u00fcber 18% im Vergleichszeitraum noch st\u00e4rker als in Frankfurt selbst, besonders in den Bezirken Kaiserlei und Stadtmitte. Brexit hin oder her, eine hohe Nachfrage trifft in der Region auf ein geringes Angebot. Deswegen hat Frankfurt den Median von 5.000 Euro je m\u00b2 f\u00fcr unsanierte Bestandswohnungen im September\u00a0auch gerissen. Auf unserer Karte zur Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 ist Frankfurt damit die einzige Metropole in Dunkelrot.<\/p>\n

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Kaufpreisentwicklung in den Gemeinden seit Januar 2018 (Median, kein Neubau, kein Erstbezug nach Sanierung); Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank<\/figcaption><\/figure>\n

Diese Einf\u00e4rbung bleibt ansonsten nur K\u00fcsten- und Umlandgemeinden sowie B- , C- und D St\u00e4dten vorbehalten (z.B. Offenbach >18%, Bochum, Zwickau und M\u00fcnster >15%).<\/p>\n

Die Karte illustriert auch die Ausstrahlung der Zentren auf ihr Umland, sofern gen\u00fcgend F\u00e4lle zur Messung vorlagen. Insgesamt zeigt sich, dass die Dynamik, wie sie in den letzten Jahren in den Metropolen messbar war, nun an anderen Standortkategorien stattfindet. Die r\u00e4umliche Dimension \u00fcberlagert die zeitliche Dimension. Der Zyklus ist durch eine Gleichzeitigkeit des Ungleichzeitigen charakterisiert. <\/p>\n

Ende des Zyklus absehbar? Ein Blick auf die Rendite<\/h3>\n

Wie lange der oder die Zykl(us)en noch andauer(t)n, wei\u00df daher niemand so genau.\u00a0Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite auf Basis der Marktmieten (d.h. die Rendite die sich bei einer Neuvermietung ab Kaufzeitpunkt erg\u00e4be) hat in Frankfurt, nach den Entwicklungen in diesem Jahr, jedenfalls fast das Berliner Niveau von rd. 3,2% erreicht.\u00a0Luft nach unten gibt es dennoch, zumindest wenn man das M\u00fcncher Rendite-Niveau als Benchmark setzt.\u00a0Ob das zu empfehlen ist, lassen wir offen, hier aber verl\u00e4uft die Rendite seit \u00fcber einem Jahr zwischen 2,9% und 3% nahezu konstant seitw\u00e4rts.<\/p>\n

Ende der Renditekompression? Eine Modellrechnung<\/h3>\n

Falls M\u00fcnchen der Benchmark f\u00fcr ein (neues) Rendite-Minimum sein sollte, dann lie\u00dfe sich der Zeitpunkt (T) errechnen,\u00a0wann ceteris paribus das (Rendite)Plateau in jeder der \u00fcbrigen St\u00e4dten erreicht wird:<\/p>\n

T(Plateau)=Kompressionsrate\/Spread<\/em><\/p>\n

[mit: Kompressionsrate = durchschnittliche Renditekompression pro Monat in den letzten 12 Monaten;<\/p>\n

Spread = (Aktuelle Rendite – 3% f\u00fcr M\u00fcnchen)].<\/p>\n

Das M\u00fcnchner Rendite-Niveau w\u00e4re demnach f\u00fcr Frankfurt in ca. 4 Monaten erreicht. Berlin br\u00e4uchte noch 22 Monate, D\u00fcsseldorf 32, Stuttgart 34, K\u00f6ln 37 und Hamburg noch 40 Monate (dieses Szenario geht nat\u00fcrlich davon aus, dass das Risikoprofil in allen St\u00e4dten gleich ist).\u00a0Ab diesem Zeitpunkt d\u00fcrften unter den genannten Bedingungen, die Kaufpreise jeweils nur noch maximal so stark steigen, wie die Mieten.<\/p>\n

Mietentwicklung wird zum Z\u00fcnglein an der Waage<\/h3>\n

Was dies dann f\u00fcr die Preisentwicklungen bedeutet, zeigt der Blick auf die j\u00fcngsten Mietentwicklungen (wieder Kein Neubau, Kein Erstbezug, Jan. -> Sep. 2018): Hier teilt sich Frankfurt mit knapp +4% zusammen mit K\u00f6ln und Stuttgart den 2. Platz. Berlin bleibt weiter Spitzenreiter, was die Entwicklung betrifft, mit knapp \u00fcber +5% seit Anfang des Jahres. D\u00fcsseldorf und M\u00fcnchen bringen es in diesem Jahr “nur” noch auf ein Plus von etwas \u00fcber 2%, Hamburg zieht wieder leicht an und liegt mit etwas \u00fcber +3% in der Mitte.<\/p>\n

So in etwa k\u00f6nnte dann auch Preisentwicklung aussehen, wenn sich in Zukunft das allseits zitierte Plateau bei gleichbleibenden Bedingungen ausbildet. Dass die Preise dann geradezu seitw\u00e4rts verlaufen, ist n\u00e4mlich eher unrealistisch. Die Mietentwicklung wird ceteris paribus also zum Z\u00fcnglein an der Waage. Ab dann w\u00fcrde die Mietpolitik auch noch direkter die Preisentwicklung bestimmen.<\/p>\n

Miet- und Kaufpreisentwicklungen in den B-St\u00e4dten<\/h3>\n

Die Berliner Mietpreisentwicklung wird in diesem Jahr von keiner der B-St\u00e4dte \u00fcbertrumpft: Hier teilen sich Hannover und N\u00fcrnberg die Spitzenpl\u00e4tze mit einer Steigerung von \u00fcber 4%. Mannheim, Bonn, Dresden, Wiesbaden und Essen folgen mit +3-4%. Leipzig erreicht in 2018 ein Plus von 1,7%.<\/p>\n

Im Vergleich dazu legten die Kaufpreise in Leipzig mit 12,5% deutlicher zu:\u00a0 Der “Geheimtip” liegt nach Aachen mit +13% und dem oben bereits erw\u00e4hnten M\u00fcnster\u00a0 (>+15%) auf Platz 3, gefolgt von Bonn mit \u00fcber 10%-Plus seit Anfang des Jahres. In Mainz, Karlsruhe, Bremen, Dresden, Essen und Hannover wurden bis zu 5% Kaufpreissteigerung erreicht. Zuweilen sinken die Anfangsrenditen in den B-St\u00e4dten damit deutlich.<\/p>\n

Marktbeobachtung und Analyse werden noch wichtiger<\/h3>\n

F\u00fcr die Zukunft gilt, und da wiederholen wir uns: “Genau hinschauen!”. Angebote m\u00fcssen zwar oft schnell gepr\u00fcft werden, nachl\u00e4ssig darf der K\u00e4ufer besonders in heutigen Zeiten aber dennoch nicht werden. Nutzen Sie unseren Big-Data Service<\/a> in Kombination mit unserer Cloud-Umgebung<\/a>: Diese unterst\u00fctzt Sie bei der Vorpr\u00fcfung auf der Basis hoher Qualit\u00e4tsstandards. Dies erspart Ihnen wichtige Zeit bei der detaillierten Analyse, und unterst\u00fctzt Sie auf Ihrem Weg<\/a> zur erfolgreichen Entscheidung.<\/p>\n

Hinweis zu den Auswertungen<\/h3>\n

Die hier gemachten Angaben zu den zuk\u00fcnftigen Marktentwicklungen sind modellhafte Darstellungen, die auf den Preis- und Mietentwicklungen f\u00fcr Bestandswohnungen im letzten Jahr abgeleitet wurden. Die Aussagen beziehen sich auf mittlere Werte und sind nicht ohne weiteres auf andere Wohnungstypen (z.B. Neubau) oder andere Lagen \u00fcbertragbar. Zuweilen k\u00f6nnen Auswertungen der Medianwerte qualit\u00e4tsbedingten Schwankungen unterliegen, welche insbesondere auf Monatsebene st\u00e4rker ausfallen d\u00fcrften, als auf Quartalsebene. Der empirica-Immobilienpreisindex<\/a> auf Quartalsebene bereinigt diese Qualit\u00e4tsverzerrung mittels hedonischer Verfahren und erscheint in K\u00fcrze; wir werden hier<\/a> dar\u00fcber berichten.<\/p>\n

Immobilienmarktdatenbank und Analyst<\/h3>\n

Die hier gemachten Angaben basieren auf Auswertungen unserer Immobilienmarktdatenbank. Mit einem Zugang \u00fcber den empirica-systeme Analyst k\u00f6nnen Sie Ihre individuelle Auswertung mit aktuellen Daten in Echtzeit bearbeiten.<\/p>\n

Kontakt<\/h3>\n

Bei Fragen zur unserer Auswertung, zur unserer Immobilienmarktdatenbank, zum Immobilienmarktinformationssystem oder wenn Sie unseren Analyst kostenfrei f\u00fcr eine Woche testen m\u00f6chten, kontaktieren Sie uns bitte<\/a>!<\/p>\n

Wir w\u00fcnschen Ihnen eine erfolgreiche Expo Real 2018!<\/a><\/h3>\n

By the way: Falls Sie Rahmendaten ben\u00f6tigen, empirica regio ist online<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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