{"id":58362,"date":"2022-12-06T20:40:42","date_gmt":"2022-12-06T19:40:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/?p=58362"},"modified":"2026-04-12T17:06:57","modified_gmt":"2026-04-12T15:06:57","slug":"was-ist-ein-avm-computerunterstuetzte-datenbankbasierte-bewertungsmodelle-in-der-immobilienbewertung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/en\/2022\/12\/06\/was-ist-ein-avm-computerunterstuetzte-datenbankbasierte-bewertungsmodelle-in-der-immobilienbewertung\/","title":{"rendered":"Was ist ein AVM? Computerunterst\u00fctzte datenbankbasierte Bewertungsmodelle in der Immobilienbewertung."},"content":{"rendered":"
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Was bedeutet ein AVM in der Immobilienbewertung<\/h4>\n

AVM in der Immobilienwirtschaft oder AVM in der Immobilienbewertung steht als Abk\u00fcrzung f\u00fcr Automated Valuation Model. \u00dcbersetzt bedeutet AVM daher \u201eAutomatisiertes Bewertungsmodell\u201c, also ein Computerprogramm, das \u00fcber Objektinformationen und Vergleichswerte Immobilienwertvorschl\u00e4ge generiert. Diese Programme basieren auf einem Modell, welches in der Regel statistisch generiert wird. Heute wird AVM in der deutschen BelWertV als computerunterst\u00fctztes datenbankbasiertes Bewertungsmodell bezeichnet. Vermutlich werden wir daher in Zukunft fragen m\u00fcssen: Was ist ein CDB?<\/p>\n

Was versteht man heute unter einem AVM<\/h4>\n

Die Abk\u00fcrzung AVM ist heute jedoch \u00fcberholt, sie wird derweil auch oft als Synonym f\u00fcr vollumf\u00e4ngliche systemgest\u00fctzte Bewertungsl\u00f6sungen verwendet. Im weiteren Sinne kann das K\u00fcrzel AVM oder seine Umschreibung \u201eAutomated Valuation Model\u201c daher als digitale Bewertungsl\u00f6sung definiert werden, die entweder nur ein Modell oder viele Modelle abdeckt. Die digitale Bewertungsl\u00f6sung kann dabei bereits nach wenigen Nutzereingaben Immobilienwertindikationen bereitstellen (systemgest\u00fctze Immobilienwertindikation) oder nach umfangreichen Nutzereingaben zur Ableitung von Immobilienwerten genutzt werden (systemgest\u00fctze Immobilienbewertung).<\/p>\n

Geschichte automatisierter Bewertungsmodelle<\/h4>\n<\/div>\n
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Historisch betrachtet umfassten AVM L\u00f6sungen zun\u00e4chst klassische modellbasierte Vergleichswertverfahren. Darin werden auf der Basis von Modellparametern die Werte von Immobilieneigenschaften zusammengesetzt zu einem Gesamtwert. Das Vorgehen wird teils auch hedonische Immobilienbewertung<\/a> bezeichnet. Die Grundannahme dieser in den 1950er Jahren entwickelten Methode besagt, dass sich der Preis einer Immobilie aus der Summe der Preise ihrer Merkmale zusammensetzen l\u00e4sst, den sogenannten impliziten Preisen. Die impliziten Preise werden dabei als Koeffizienten aus meist relativ trivialen Regressionsmodellen abgeleitet und auf das Bewertungsobjekt angewendet.<\/p>\n

Modellbasierte (Vergleichs-)Bewertung in Deutschland<\/h4>\n

Vor allem in Deutschland wurden diese Modelle f\u00fcr Zwecke der Wertermittlung bis ins Jahr 2022 allerdings f\u00fcr Bewertungszwecke nicht anerkannt, da Sie f\u00fcr viele Akteure zu ungenau erschienen oder schlicht nicht nachvollziebar waren. Die Nachvollziehbarkeit dieser klassischen \u201ehedonischen AVM\u201c lag allerdings nicht an der Komplexit\u00e4t der Modellans\u00e4tze sondern vielmehr am mangelnden direkten empirischen Beleg, die Sachverst\u00e4ndige f\u00fcr die Vergleichswertfindung gesetzlich ben\u00f6tigten.<\/p>\n

Empirische (Schein-)Evidenz durch automatisierte Vergleichswerte<\/h4>\n<\/div>\n

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\nDaher wurden systemgest\u00fctzte Vergleichswertalgorithmen entwickelt, die es erm\u00f6glichten f\u00fcr beliebige Immobilien entsprechende Vergleichsobjekte bzw. Vergleichsverk\u00e4ufe zu liefern. Dieses Verfahren wurde bisher auch von der \u201eEuropean AVM Alliance<\/a>\u201c, einer Vereinigung europ\u00e4ischer Anbieter von automatisierten bzw. digitalen Bewertungsl\u00f6sungen, als das Bessere Verfahren empfohlen. Theoretisch l\u00e4sst sich \u00fcber diese Empfehlung nat\u00fcrlich trefflich streiten, denn auch der Selektionsmechanismus f\u00fcr die entsprechenden empirischen Nachweise ist modellbasiert: Es kann daher auch nicht ausgeschlossen werden, dass die Ergebnisse die ein solcher Algorithmus liefert einem Selektionsfehler unterliegen, zumal die Selektionskriterien oft auf sehr wenigen Merkmalen basieren. Die jeweilige Interpretation bzw. Gewichtung bleibt dem Bewerter \u00fcberlassen wird, der aber ebenso nur wenige Merkmale zur Interpretation und Gewichtung zur Verf\u00fcgung hat.<\/p>\n

Auch klassische Bewertungen basieren auf Modellen<\/h4>\n

Aufgrund der mangelnden Akzeptanz des modellbasierten Vergleichswertverfahrens in der deutschen Wertermittlungslandschaft wurden im Laufe der Zeit auch die \u00fcbrigen (f\u00fchrenden) Wertermittlungsverfahren<\/a>, wie Ertragswertverfahren<\/a>, Sachwertverfahren<\/a> oder DCF Verfahren<\/a> modellhaft abgebildet. Dabei wird der gesetzliche und wirtschaftliche Teil der Verfahren in Form von Rechenvorschriften (z.B. Sachwertrichtlinie oder Ertragswertrichtlinie) in einen entprechenden Algorithmus oder ein Datenbankschema \u00fcberf\u00fchrt. Der marktbezogene Teil des Bewertungsprozesses wird durch die Bereitstellung und Integration von bewertungsrelevanten Daten erg\u00e4nzt: Fertig sind Ertragswert oder Sachwert. Die bewertungsrelevanten Daten im Ertragswert- und Sachwertverfahren basieren dabei im wesentlichen wiederum auf Modellannahmen. Dem interessierten Leser sind sicher bereits Grundst\u00fccksmarktberichte aufgefallen in dem Sachwertfaktoren oder Marktanpassungsfaktoren auf der Basis von Modellen ausgewiesen werden.<\/p>\n

Die Rolle von Sachverst\u00e4ndigen im Kontext modellbasierter Bewertung<\/h4>\n

Diese Modelle (meist Regressionsmodelle) basieren in einigen F\u00e4llen auch auf einer sehr schwachen Datenlage und einhergehenden schwachen Varianzerkl\u00e4rungsgehalten und Bestimmtheitsma\u00dfen von unter 20%. Darauf wird im Rahmen der Grundst\u00fccksmarktbericherstattung dann zwar oft in Fu\u00dfnoten verwiesen, die Modellergebnisse flie\u00dfen dennoch in laufende Bewertungen in diesen Regionen ein. \u00c4hnlich verh\u00e4lt es sich mit Liegenschaftszinsen f\u00fcr Ertragswertmodelle. Hier wurde in der Vergangenheit oft der Aktualit\u00e4t Vorzug vor hinreichenden statistischen G\u00fcte und repr\u00e4sentativen Fallzahlen gew\u00e4hrt. Alleine dadurch, dass die Faktoren in den amtlichen Grundst\u00fccksmarktberichten abgedruckt werden, werden die oft schwachen Modellergebnisse sozusagen geadelt. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Pr\u00fcfung oder kritische W\u00fcrdigung der Faktoren durch Sachverst\u00e4ndige oberfl\u00e4chlich bleibt, steigt dadurch an.<\/p>\n

Wenn wir also \u00fcber automatisierte Bewertungsmodelle oder AVM sprechen, dann m\u00fcssen wir zun\u00e4chst einmal festhalten, dass Modelle schon seit geraumer Zeit in der Wertermittlung im Einsatz sind. Die Modelle die bisher rechtlich zugelassen waren, wurden dabei meist von den Gutachterausch\u00fcssen erstellt und freigegeben. Dadurch wurde der Anwender von der kritischen Pr\u00fcfung der Modelle mehr oder weniger befreit.<\/p>\n

Die EBA Guidelines setzen 2020 erstmals Standards f\u00fcr die Anwendung modellbasierter Bewertungsverfahren<\/h4>\n

Wenn zuk\u00fcnftig automatisierte Bewertungsmodelle bei Sachverst\u00e4ndigen zum Einsatz kommen, so m\u00fcssen diese sich davon \u00fcberzeugen k\u00f6nnen, wie genau das Modell und die konkrete Werteinsch\u00e4tzung jeweils sind und wie sie funktionieren. So verlangen es zumindest die EBA Guidelines aus 2020 (EBA<\/span> Guidelines<\/span> on<\/span> loan<\/span> origination<\/span> and<\/span> monitoring<\/span>)<\/a>. Die EBA formuliert hier<\/span> erstmals<\/span> allgemeine<\/span> Anforderungen<\/span> f\u00fcr<\/span> statistische<\/span> Modelle<\/span> im<\/span> Rahmen<\/span> von<\/span> Bewertungen.<\/span> Demnach<\/span> sollten<\/span> statistische<\/span> Modelle<\/span> hinsichtlich<\/span> ihrer<\/span> Konfidenzniveaus<\/span> und<\/span> Annahmen<\/span> f\u00fcr<\/span> die<\/span> Betei<\/span>ligten<\/span> nachvollziehbar<\/span> sein.<\/span> Vor<\/span> allem<\/span> die<\/span> ber\u00fccksichtigten<\/span> objektspezifischen<\/span> Variablen<\/span> sowie<\/span> die<\/span> Un<\/span>sicherheit<\/span> der<\/span> Modelle<\/span> sollten<\/span> offengelegt<\/span> werden. Sachverst\u00e4ndigen soll somit die individuelle kritische Pr\u00fcfung der verwendeten Modelle erm\u00f6glicht werden. Die EBA definiert weiterhin, dass die Modelle: <\/span><\/p>\n

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  1. \n
      \n
    1. objekt- und standortspezifisch in ausreichender Granularit\u00e4t vorliegen,<\/li>\n
    2. valide und genau sind sowie einem robusten und regelm\u00e4\u00dfigen Backtesting gegen die tats\u00e4chlich beobachteten Transaktionspreise unterliegen,<\/li>\n
    3. auf einer ausreichend gro\u00dfen und repr\u00e4sentativen Stichprobe basieren, die auf beobachteten Transaktionspreisen beruht und<\/li>\n
    4. auf aktuellen Daten von hoher Qualit\u00e4t basieren. (EBA 2020, S.58).<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n
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      Daraus resultieren nicht nur neue Anforderungen, sondern ebenfalls Chancen f\u00fcr die Transparenz und damit letztlich auch f\u00fcr die Qualit\u00e4t und die Akzeptanz von AVM-L\u00f6sungen. Vor allem aber d\u00fcrfte die neue Leitlinie eine verst\u00e4rkte Auseinandersetzung mit statistischen Modellen, Stichproben und Bewertungsqualit\u00e4t ausl\u00f6sen, die nicht nur im digitalen Bewertungskontext begr\u00fc\u00dfenswert ist.<\/p>\n

      Bewegung durch die BelWertV-Novelle 2022- Klassische AVM d\u00fcrfen jetzt offiziell vewendet werden<\/h4>\n<\/div>\n
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      Nach Jahren des Entwicklungsstillstandes modellbasierter Bewertungsverfahren, der auch durch die magelnde aufsichtsrechtliche und fachliche Akzeptanz verursacht wurde (Akzeptanz-Transparenz-Dilemma<\/span><\/a>), ist mit der Novellierung der BelWertV<\/a> im Oktober 2022 nun der gordische Knoten durchbrochen. Gem\u00e4\u00df \u00a719 Abs. 2 der neuen BelWertV darf fortan bei Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern sowie Wohnungseigentum “Unbeschadet des Absatzes 1 Satz 2 […] bei Ein- und Zweifamilienh\u00e4usern sowie Wohnungseigentum die Ermittlung des Vergleichswerts auch unter Nutzung computerunterst\u00fctzter datenbankbasierter Bewertungsmodelle erfolgen […]”. Diese \u00d6ffnungsklausel erstreckt sich auf alle Beleihungsgrenzen in den entsprechenden Assetklassen, also nicht nur auf F\u00e4lle unterhalb der Kleindarlehensgrenze. Einschr\u00e4nkend sieht die BelWertV hier vor, dass die “Geeignetheit und die zugrunde liegenden, auf Basis geeigneter statistischer Modelle nachvollziehbar abgeleiteten Daten mindestens j\u00e4hrlich durch eine vom Systemanbieter und Datenbankanbieter unabh\u00e4ngige qualifizierte Stelle validiert werden.” Fraglich bleibt in diesem Kontext, wer die unabh\u00e4ngige qualifizierte Stelle ist, und wie die zugrundeliegenden auf Basis geeigneter statistischer Modelle nachvollziehbar abgleiteten Daten qualifiziert werden k\u00f6nnen. Wir sehen hier wiederum die EBA Guideline als ma\u00dfgebliches Rahmenwerk. Als wir das Vergleichswertmodul der VALUE AVM entwickelt haben haben wir uns im Rahmen einer Benchmarkstudie in einem Workingpaper mit den Qualit\u00e4tsanforderungen der EBA befasst<\/a>. Hier sind wir letztlich zu folgendem Schluss gekommen: “So<\/span> ist<\/span> ein<\/span> aussagekr\u00e4ftiger<\/span> Vergleich<\/span> zwischen<\/span> verschiedenen<\/span> Sch\u00e4tzver<\/span>fahren<\/span> nur<\/span> dann<\/span> m\u00f6glich,<\/span> wenn<\/span> die<\/span> herangezogenen <\/span>Qualit\u00e4tsma\u00dfst\u00e4be<\/span> auf<\/span> ein<\/span> und<\/span> derselben<\/span> Daten<\/span>basis<\/span> beruhen.<\/span> Andernfalls<\/span> bleibt<\/span> stets<\/span> unklar,<\/span> ob<\/span> unterschiedliche<\/span> Ergebnisse<\/span> am<\/span> jeweiligen<\/span> Sch\u00e4tzver<\/span>fahren<\/span> oder<\/span> an<\/span> der<\/span> r\u00e4umlichen<\/span> bzw.<\/span> segment-<\/span> oder<\/span> objektspezifischen<\/span> Verteilung<\/span> der<\/span> gew\u00e4hlten<\/span> Daten<\/span>grundlage<\/span> liegen.<\/span> Ein<\/span> einheitlicher,<\/span> \u00f6ffentlich<\/span> verf\u00fcgbarer<\/span> Datensatz<\/span> zur<\/span> Evaluierung<\/span> der<\/span> vorhandenen <\/span>AVMs<\/span> d\u00fcrfte<\/span> daher<\/span> ein<\/span> vielversprechender<\/span> Ansatz<\/span> sein,<\/span> die<\/span> Qualit\u00e4t<\/span> der<\/span> Modelle<\/span> ad\u00e4quat<\/span> einzustufen.” Mit diesem Hintergedanken haben wir unsere VALUE AVM<\/a> auch im Hinblick auf m\u00f6gliche Selektionsfehler der Datengrundlagen stets kritisch im Gesamtmarkt gebenchmarkt.<\/span><\/p>\n

      Die VALUE AVM und das computerunterst\u00fctzte datenbankbasierte Bewertungsmodell der VALUE AG entsprechen den EBA Guidelines vollumf\u00e4nglich.<\/h4>\n

      Wir hatten das Gl\u00fcck, dass wir das AVM (Automated Valuiation Modell) bzw. das computerunterst\u00fctzte datenbankbasierte Bewertungsmodell der VALUE AG<\/a> just zum Zeitpunkt der Ver\u00f6ffentlichung der EBA Guidelines entwickelt haben. Unser Vergleichswertmodell, welches das Kernmodul unseres AVM Framework darstellt erf\u00fcllt daher auch alle Kriterien der EBA Guidelines: Das Vergleichswertmodell der VALUE AG liegt 1. objekt- und standortspezifisch in ausreichender Granularit\u00e4t vor. Es ist 2. valide und genau und unterliegt einem robusten und regelm\u00e4\u00dfigen Backtesting gegen die tats\u00e4chlich beobachtete Transaktionspreise. Das Modell basiert 3. auf einer ausreichend gro\u00dfen und repr\u00e4sentativen Stichprobe die auf beobachteten Transaktionspreisen beruht und basiert 4. auf aktuellen Daten von hoher Qualit\u00e4t. <\/span><\/p>\n

      (Automatisiertes Bewertungs-) Modell bleibt Modell – auch wenn es gut ist<\/h4>\n

      Bei der Anwendung von computerunterst\u00fctzten datenbankbasierten Bewertungsmodellen bleibt aber eines zu beachten. Ein Modell bleibt ein Modell. Und selbst wenn das statistische Modell ein Bestimmtheitsma\u00df von 90% anzeigt, weshalb es als sehr gut einzuordnen w\u00e4re, so verbleibt auch hier ein gewisser Toleranzbereich in der Sch\u00e4tzung bestehen. Dies haben wir auf dem bundesweit einmaligen Datenfundus in der Hypoport-Gruppe<\/a> analysiert, indem wir Einblick in den kompletten Vermarktunsgprozess von Immobilien erhalten (die Studie finden Sie hier<\/a>). Daher weisen wir in der VALUE AVM auch die entsprechenden Wertebereiche aus, damit Sachverst\u00e4ndige entsprechend die M\u00f6glichkeit haben, die Sch\u00e4tzgenauigkeit einzuordnen. Das ist wichtig, denn nach wie vor gilt die Aussage von George Box<\/span><\/a>: “All models are wrong, but some are useful.”<\/p>\n

      Qualit\u00e4tssicherung, die \u00fcber die aufsichtsrechtlichen Anforderungen hinausgeht.<\/h4>\n

      Da selbst die Vertrauensbereiche von einzelnen Sch\u00e4tzungen wiederum nur auf einem Modell basieren, bem\u00fchen wir zur Validierung weitere, unabh\u00e4ngige (f\u00fchrende) Verfahren, wie den Sachwert oder den Vergleichswert sowie einen flankierenden Vergleichswert auf Basis von Vergleichsobjekten. Aus den Abweichungen der jeweiligen Wertekorridore haben wir einen Indikator entwickelt, der es erm\u00f6glicht die Sch\u00e4tzqualit\u00e4t auch unabh\u00e4ngig zu bestimmen. Bei Bedarf kann dieser Qualit\u00e4tsindikator auch als Konvergenzwert (korrigierter Wert) herausgegeben werden. Wir sind davon \u00fcberzeugt, dass die Mehrgleisigkeit der Wertermittlung auch im Rahmen automatisierter Verfahren den bestm\u00f6glichen Wertekorridor liefert. Der Konvergenzwert entspricht damit einem indikativen Marktwert, der robuster gegen\u00fcber Modell- oder Sch\u00e4tzungenauigkeiten und Fehleingaben ist als herk\u00f6mmliche Ans\u00e4tze.<\/p>\n

      <\/h4>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Was bedeutet ein AVM in der Immobilienbewertung AVM in der Immobilienwirtschaft oder AVM in der Immobilienbewertung steht als Abk\u00fcrzung f\u00fcr Automated Valuation Model. \u00dcbersetzt bedeutet AVM daher \u201eAutomatisiertes Bewertungsmodell\u201c, also ein Computerprogramm, das \u00fcber Objektinformationen und Vergleichswerte Immobilienwertvorschl\u00e4ge generiert. Diese Programme basieren auf einem Modell, welches in der Regel statistisch generiert wird. Heute wird AVM…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[445,224],"tags":[397,443,442,444,402],"class_list":["post-58362","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-immobilienbewertung","category-empirica-systeme-immobilienmarktdaten-en","tag-automatisierte-bewertung","tag-computerunterstuetzte-bewertung","tag-digitale-bewertungsloesung","tag-hedonische-immobilienbewertung","tag-value-avm"],"yoast_head":"\nWas ist ein AVM? 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