{"id":5191,"date":"2018-06-11T16:12:02","date_gmt":"2018-06-11T14:12:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.empirica-systeme.de\/?p=5191"},"modified":"2021-04-20T22:34:35","modified_gmt":"2021-04-20T20:34:35","slug":"immobilienpreisdaten-angebots-und-transaktionspreise-naehern-sich-an","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/en\/2018\/06\/11\/immobilienpreisdaten-angebots-und-transaktionspreise-naehern-sich-an\/","title":{"rendered":"Immobilienpreisdaten: Angebots- und Transaktionspreise n\u00e4hern sich an"},"content":{"rendered":"
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Schema: Verh\u00e4ltnis von Transaktionspreisen und Angebotspreisen im Zyklus<\/figcaption><\/figure>\n

so lautete eine These in unserem Beitrag mit dem Titel,\u00a0Angebotsdaten sind heute wichtiger denn je<\/a>. Begr\u00fcndet haben wir dies durch die sinkenden Verhandlungsspielr\u00e4ume angesichts der Marktentwicklungen.<\/p>\n

Nun wurden wir vielfach gefragt, ob wir dazu aktuelle empirische Belege vorlegen k\u00f6nnen: Jein, lautet die Antwort. Dazu w\u00e4re eine objektscharfe Verschneidung mit Transaktionsdaten vonn\u00f6ten, um etwaige Mittelwerteffekte auszuschlie\u00dfen. Um die These aber trotzdem mit ein wenig Empirie zu unterf\u00fcttern, haben wir uns einmal den Frankfurter Wohnungsmarkt durch die Mittelwertbrille angeguckt\u00a0und siehe da, die Tendenz ist sichtbar. Sowohl im Neubausegment als auch in Bestandssegmenten haben sich die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Transaktionspreisen im Mittel teilweise deutlich verringert.<\/p>\n

Transaktionsabschl\u00e4ge in Frankfurt am Main<\/h3>\n
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1. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf – Halbjahresprojektion der Angebotsdaten (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)<\/figcaption><\/figure>\n

Und ja, Segmente in denen die mittleren Transaktionspreise die Angebotspreise \u00fcbersteigen, sind ebenfalls auffindbar, vor allem bei den zur Eigennutzung begehrten gr\u00f6\u00dferen Wohnungen. Diese Tendenz l\u00e4sst sich auch in anderen angespannten M\u00e4rkten nachweisen (z.B. in Konstanz). Betrugen die Abschl\u00e4ge zwischen den mittleren Quadratmeterpreisen in Frankfurt f\u00fcr die Wohnungsgr\u00f6\u00dfenklasse 111m\u00b2-130m\u00b2 im Jahr 2015 noch fast -6%, d.h. die mittleren Angebotspreise \u00fcberstiegen die mittleren Transaktionspreise um rd. 6%, betrugen sie im Jahr 2017 rd. +5%, hier lagen die mittleren Angebotspreise also relativ deutlich unter den mittleren Transaktionspreisen.<\/p>\n

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2. Eigentumswohnungen 111-130m\u00b2 in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)<\/figcaption><\/figure>\n

Bei den etwas kleineren 91m\u00b2-110m\u00b2 Wohnungen l\u00e4sst sich die Tendenz sich umkehrender Preisverh\u00e4ltnisse ebenfalls feststellen. Von einem nahezu ausgeglichenen Verh\u00e4ltnis mit rd. -1%\u00a0 in 2015 \u00fcbersteigen die mittleren Transaktionspreise die mittleren Angebotspreise um r.d 4%.<\/p>\n

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3. Eigentumswohnungen 91-110m\u00b2 in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)<\/figcaption><\/figure>\n

Bei den Neubauwohnungen insgesamt l\u00e4sst sich die Tendenz anhand der Mittelwerte ebenfalls nachweisen. Von rd. 12% in 2014 sinkt der Abschlag auf 2% in 2016.\u00a0In 2017 steigt der Abschlag hingegen wieder auf etwa 6% an. Das Neubausegment ist allerdings eine Klasse f\u00fcr sich, hier kommen Mittelwerteffekte besonders zum Tragen.<\/p>\n

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4. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)<\/figcaption><\/figure>\n

Neben der extremen Preisdynamik am Frankfurter Markt, k\u00f6nnten auch zahlreiche teuere Hochhausprojekte (die im Laufe des Jahres 2017 vermehrt in die Vermarktung gingen) eine Erkl\u00e4rung den erneuten Anstieg der Abschl\u00e4ge in 2017 bieten.\u00a0Hier wird nat\u00fcrlich besonders gegen Ende des Jahres nicht jeder Vermarktungserfolg noch im selben Jahr beim Notar besiegelt. Diese Time-Lags schlagen sich besonders dann in Mittelwertauswertungen nieder, wenn am Markt eine hohe Dynamik – so wie in Frankfurt – vorherrscht und daher auch mit hoher unterj\u00e4hriger Preissteigerung zu rechnen ist.\u00a0Dieses Ph\u00e4nomen zeigt sich besonders in der Monatsbetrachtung (vgl. Abb. 5).<\/p>\n

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5. Eigentumswohnungen (Neubau) in Frankfurt am Main. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf (Quellen: Transaktionsdaten: Immobilienmarktbericht 2018, Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Angebotsdaten: empirica-systeme)<\/figcaption><\/figure>\n

Die Transaktionsabschl\u00e4ge sind zu Beginn eines Jahre am niedrigsten und steigen bis zum Jahresende mehr oder weniger kontinuierlich an.\u00a0Die unterj\u00e4hrige Volatilit\u00e4t ist neben der r\u00e4umlich ungleichen Verteilung der zweite Hauptfaktor der Mittelwerteffekte, die die hier vorliegenden Vergleiche nur eingeschr\u00e4nkt als empirischen Beleg gelten lassen.\u00a0F\u00fcr eine Mittelwertbetrachtung ist es daher sinnvoll, die jeweiligen Halbjahre vor und nach dem Jahreswechsel, auf die Transaktionsperiode nach dem Jahreswechsel zu beziehen (Halbjahresprojektion in\u00a0 vgl. Abb. 1). Durch diese “Korrektur” der Time-Lags ergibt sich f\u00fcr den Frankfurter Markt ein R\u00fcckgang der Transaktionsabschl\u00e4ge von -10% in 2013 auf -1% in 2017.<\/p>\n

Transaktionsabschl\u00e4ge in Berlin und Konstanz<\/h3>\n

Die Ann\u00e4herung von Angebots- und Transaktionspreisen ist kein besonderes Ph\u00e4nomen des Frankfurter Wohnungsmarktes. Auch in anderen angespannten M\u00e4rkten sollte diese Entwicklung sichtbar sein. In Berlin konnten wir diese Tendenz z.B. ebenfalls anhand der Mittelwerte nachzeichnen.<\/p>\n

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6. Eigentumswohnungen in Berlin. Abweichung (rechte Y-Achse) der mittleren Angebots- und Transaktionspreise (linke Y-Achse) im Zeitverlauf (Quellen: Transaktionsdaten: Grundst\u00fccksmarktberichte Gutachterausschuss Berlin, Angebotsdaten: empirica-systeme)<\/figcaption><\/figure>\n

In der Stadt Konstanz zum Beispiel, wurde durch empirica bereits ab dem Jahr 2013 ein \u00fcberschie\u00dfen mittleren Transaktionspreise beobachtet. Im Jahr 2015 betrug die Abweichung der mittleren Transaktionspreise sogar +5% im Vergleich zu den mittleren Angebotspreisen. Auch f\u00fcr Bestandseinfamilienh\u00e4user entwickelte sich der Transaktionsabschlag in Konstanz von -11% in 2012 in einen deutlich positiven Bereich von >+5%.<\/p>\n

Einordnung und Fazit<\/h3>\n

Unserer kursorischer Vergleich kann keine qualifizierte Studie zu den Einflussfaktoren auf Transaktionsabschl\u00e4ge ersetzen, da Mittelwerteffekte nur durch eine objektscharfe Verschneidung der Angebots- und Transaktionspreise auszuschlie\u00dfen sind. Diese f\u00fchren zu Verzerrungen der Ergebnisse (vgl. z.B. Dinkel und Kurzrock 2012 oder Ache und Hein 2011), denn nicht nur zeitliche und r\u00e4umliche Heterogenit\u00e4t sondern auch eine zunehmende Selektivit\u00e4t\u00a0des \u00f6ffentlichen Angebotsmarktes f\u00fchren zu Abweichungen, die nur durch eine Einzelfallanalyse nivellierbar sind. Der Mittelwertvergleich liefert daher keine Erkenntnisse \u00fcber das tats\u00e4chliche Niveau der Abweichungen sondern lediglich \u00fcber die Tendenzen. Die letzte uns bekannte qualifizierte empirische Untersuchung (objektscharfe Vergleiche beider Datenquellen) stammt vom IW aus dem Jahr 2014 (Henger und Voigtl\u00e4nder 2014) und zeigt ebenfalls einen r\u00fcckl\u00e4ufigen Transaktionsabschlag auf dem Hamburger Wohnungsmarkt an (von -7,8% (2007) und -3,4% (2012)).<\/p>\n

Wir denken, es ist an der Zeit derartige qualifizierte Untersuchungen zu wiederholen.\u00a0Unsere Auswertungen best\u00e4tigen zumindest tendenziell die These einer Zyklusabh\u00e4ngigkeit des Transaktionsabschlages.<\/p>\n

Besonders die zeitnahe Abbildung unterj\u00e4hriger Entwicklungen anhand von Angebotsdaten ist aktuell ein gro\u00dfer Vorteil. Wenn die Transaktionspreise in naher Zukunft den Zyklush\u00f6hepunkt anzeigen, liegen die Angebotspreise erwartungsgem\u00e4\u00df schon wieder darunter.\u00a0Die z.T. immer noch fortw\u00e4hrende pauschale Infragestellung von Angebotspreisdaten wird daher immer fragw\u00fcrdiger.<\/p>\n

Quellen<\/h3>\n

Ache, Peter und Sebastian Hein, 2011, Kaufpreissammlungen und Angebotsdatenbanken \u2013 \u00dcbertragung der Erfahrungen aus dem Pilotprojekt auf Niedersachsen, Vortrag AK Immobilienpreise des BBSR<\/p>\n

Dinkel, Michael \/ Kurzrock, Bj\u00f6rn-Martin, 2012, Angebots- und Transaktionspreise von selbstgenutztem Wohneigentum im L\u00e4ndlichen Raum, in: Zeitschrift f\u00fcr Immobilien\u00f6konomie, Nr. 1<\/p>\n

empirica ag 2017:\u00a0Wohnungsbedarfsprognose 2035\u00a0f\u00fcr die Stadt Konstanz<\/p>\n

Henger, Ralph und Voigtl\u00e4nder Michael, 2014,\u00a0\u00a0Transaktions- und Angebotsdaten von Wohnimmobilien \u2013\u00a0eine Analyse f\u00fcr Hamburg, in: IW Trends 4, 2014<\/p>\n

Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Immobilienmarktbericht 2018, https:\/\/www.frankfurt.de\/sixcms\/detail.php?id=3024&_ffmpar%5b_id_inhalt%5d=102226 abgerufen am 08.06.2018<\/p>\n

Gutachterausschuss Berlin, Grundst\u00fccksmarktberichte 2011-2018<\/p>\n

Frankfurter Neue Presse, Gutachterausschuss Frankfurt 2018,\u00a0Wohnungspreise in Frankfurt steigen weiter, abgerufen unter: http:\/\/www.fnp.de\/lokales\/frankfurt\/Wohnungspreise-in-Frankfurt-steigen-weiter;art675,2880890 abgerufen am 08.06.2018<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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