{"id":20124,"date":"2020-02-25T12:28:31","date_gmt":"2020-02-25T11:28:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.empirica-systeme.de\/?p=20124"},"modified":"2022-12-23T09:22:52","modified_gmt":"2022-12-23T08:22:52","slug":"immobilienmarktdaten-update-q0-5-2020","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/en\/2020\/02\/25\/immobilienmarktdaten-update-q0-5-2020\/","title":{"rendered":"Immobilienmarktdaten: Update Q0.5-2020"},"content":{"rendered":"

Seit dem Wochenende stehen Ihnen unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zur Auswertung bereit<\/h4>\n

Gleichzeitig ist der Mietendeckel in Berlin seit dem Wochenende geltendes Recht: “Stellt ein Mieter fest, dass seine ab dem Stichtag 18. Juni 2019 f\u00e4llige Miete mehr als 20 Prozent \u00fcber den in der Mietobergrenzentabelle festgehaltenen Werten liegt, hat er einen Anspruch auf die Absenkung der Miete”. Die Regelung gilt nur f\u00fcr Wohnungen die vor dem 01.01.2014 erstmalig bezugsfertig wurden (gedeckeltes Marktsegment). Wohnungen die danach bezugsfertig wurden, sind vom Mietendeckel nicht betroffen (ungedeckeltes Marktsegment).<\/p>\n

Deskriptive Analyse zu Auswirkungen des Mietendeckels<\/h4>\n

Wir nehmen unser Datenupdate zum Anlass und blicken mit aktuellen Daten nochmals auf den Berliner Mietwohnungsmarkt, um m\u00f6gliche negative Auswirkungen der bisherigen Debatte zu \u00fcberpr\u00fcfen, denn das am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) geistert bereits seit nunmehr 6 Monaten durch den Berliner Wohnungsmarkt.<\/p>\n

Verknappung des Angebotes im gedeckelten Marktsegment<\/h4>\n

Das Angebot im gedeckelten Marktsegment geht seit Ank\u00fcndigung des Mietendeckels im Vergleich zum ungedeckelten Marktsegment deutlich \u00fcberproportional zur\u00fcck.<\/p>\n

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Entwicklung des Berliner Mietangebotes angesichts des Mietendeckels; Index – Jan. 2019 = 100; gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n

Im Vergleich zum Vorjahresmonat reduzierte sich das Wohnungsangebot im gedeckelten Marktsegment um rd. 25%, im ungedeckelten Marktsegment hingegen lediglich um 5%. Es ist auff\u00e4llig, dass das Angebot im regulierten Teilmarkt seit August im Vergleich zum unregulierten Teilmarkt deutlicher nach unten abweicht. Besonders betroffen ist das Marktsegment sanierter bzw. renovierter Mietwohnungen. Hier reduzierte sich das Angebotsvolumen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 38%.<\/p>\n

Die durch das Gesetz angestrebte Entspannung im Angebotsmarkt wird damit nur theoretisch erzielt. Praktisch kommt es zu einer versch\u00e4rften Situation auf dem Markt, da die tendenziell g\u00fcnstigeren Mietwohnungen des gedeckelten Segmentes nun seltener angeboten werden. Im Februar 2020 liegt der Marktanteil gedeckelter Mietwohnungsangebote nur noch bei rd. 78%.<\/p>\n

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Marktanteile: gedeckeltes vs. ungedeckeltes Marktsegment (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n

Verteuerung des verf\u00fcgbaren Mietwohnungsangebotes<\/h4>\n

Die Ver\u00e4nderung der Angebotszusammensetzung bleibt nicht ohne Folgen f\u00fcr das Mietniveau verf\u00fcgbarer Wohnungen: Es kommt zu einer rechnerischen Verteuerung der gesamtst\u00e4dtischen Durchschnittsmiete.<\/p>\n

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Mietpreisindex – Jan. 2019 = 100; gedeckelt vs. ungedeckelt, sowie alle Wohnungen (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n

Dar\u00fcber hinaus ziehen die Preise im unregulierten Marktsegment \u00fcberproportional an. Diese Entwicklung stellen wir, wie auch das IFO Institut<\/a>, insbesondere ab Juli 2019 fest. Die Reduktion des regulierten Angebotes und eine Erh\u00f6hung der Preise im unregulierten Angebot f\u00fchren insgesamt zu einer Erh\u00f6hung der Angebotsmieten. Im Februar erreicht die gesamtst\u00e4dtische Durchschnittsmiete (Median) mit 11,48 Euro je m\u00b2 ein Allzeithoch.<\/p>\n

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Medianmieten (alle Baujahre) im Febr. 2020 (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n

R\u00fcckl\u00e4ufige Angebotsmieten d\u00fcrften in Berlin also vorerst der Vergangenheit angeh\u00f6ren – es kommt zu verzerrten Preissignalen. Zuzugswillige und Umzugswillige werden es zuk\u00fcnftig also noch schwerer haben, eine ad\u00e4quate Wohnung zu finden.<\/p>\n

Wir gehen davon aus, dass die skizzierten Entwicklungen erst der Anfang sind, denn das Mietniveau im gedeckelten Markt spricht daf\u00fcr, dass viele Anbieter den Mietendeckel bisher noch ignoriert oder ausgesessen haben; deren Anteil d\u00fcrfte mit Inkrafttreten des Mietendeckels geringer werden. Eine weitere Verknappung und Verteuerung w\u00e4ren die Folgen.<\/p>\n

Kaufpreise noch unbeeindruckt<\/h4>\n

Die Kaufpreise zeigen sich bisher allerdings unbeeindruckt. Sowohl bei Wohnungen als auch bei Mehrfamilienh\u00e4usern ist bisher keine Trendver\u00e4nderung bei Kaufpreisen und Vervielf\u00e4ltigern feststellbar. Auf dem Markt der Mehrfamilienh\u00e4user werden nach anf\u00e4nglichen Risikoabschl\u00e4gen wieder h\u00f6here Preise verlangt. Der positive Kaufpreistrend im Bereich der Eigentumswohnungen ist auch im gedeckelten Teilmarkt sichtbar und ungebrochen.<\/p>\n

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Index – Jan. 2019 = 100; Kaufpreise ETW und Vervielf\u00e4ltiger MFH (Quelle: empirica-systeme powered by VALUE AG<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n

Bei den Fallzahlen zeigt sich seit Juli 2019 ein Anstieg im gedeckelten Marktsegment, w\u00e4hrend wir im ungedeckelten Marktsegment eine leicht r\u00fcckl\u00e4ufige Entwicklung feststellen. Das gedeckelte Marktsegment entwickelt sich also \u00fcberproportional, was die Verkaufsf\u00e4lle betrifft. Ob dies durch Umwandlungen von Mietwohnungen zu Kaufwohnungen begr\u00fcndet ist, haben wir an dieser Stelle nicht weiter evaluiert. Um eindeutige Entwicklungen ohne erg\u00e4nzende Daten (z.B. Zahl der Eigenbedarfsk\u00fcndigungen) abzuzeichnen, braucht es noch etwas Zeit. Auch die Frage, ob und wie stark sich der Mietendeckel auf die Kaufpreise auswirken wird, kann an dieser Stelle noch nicht abschlie\u00dfend bewertet werden. Zwar erh\u00f6ht der Mietendeckel potenziell das Angebot an Kaufwohnungen durch Umwandlung, andererseits ist aber auch eine zus\u00e4tzliche Nachfrage an den Kaufm\u00e4rkten zu erwarten, die durch die Verknappung an den Mietm\u00e4rkten erzeugt wird.<\/p>\n

Marktbeobachtung wird relevanter<\/h4>\n

Anhand unserer deskriptiven Marktanalyse k\u00f6nnen wir zwar keine direkte Ursache\/Wirkungsbeziehung ableiten, die Ergebnisse zeigen jedoch, dass m\u00f6gliche “ungewollte” Effekte des Mietendeckels bereits vor dessen Inkrafttreten offensichtlich wurden: Seit Beginn des Gesetzgebungsverfahrens wird das Angebot im regulierten Segment knapper, w\u00e4hrend im unregulierten Segment die Mieten \u00fcberproportional steigen. Zunehmende Wohnungsknappheit und -Mieten sind die Folgen.<\/p>\n

Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienh\u00e4usern hingegen zeigen sich unbeeindruckt, k\u00f6nnten aber zuk\u00fcnftig durch den Mietendeckel ebenfalls beeinflusst werden:\u00a0Hier ist genaues Hinschauen und eine laufende Marktbeobachtung gefragt, um fr\u00fchzeitig auf neue Entwicklungen reagieren zu k\u00f6nnen.<\/p>\n

Der empirica-systeme Analyst<\/a> bietet Ihnen eine einfache M\u00f6glichkeit die entsprechenden Analysen m\u00f6glichst granular zu bew\u00e4ltigen. Sie haben Fragen oder m\u00f6chten unsere Immobilienmarktdaten<\/a> f\u00fcr Ihre Zwecke testen, dann kontaktieren Sie uns gerne<\/a>.<\/p>\n

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Seit dem Wochenende stehen Ihnen unsere aktualisierten Immobilienmarktdaten zur Auswertung bereit Gleichzeitig ist der Mietendeckel in Berlin seit dem Wochenende geltendes Recht: “Stellt ein Mieter fest, dass seine ab dem Stichtag 18. 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