{"id":15504,"date":"2019-09-06T22:56:51","date_gmt":"2019-09-06T20:56:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.empirica-systeme.de\/?p=15504"},"modified":"2022-08-03T20:47:57","modified_gmt":"2022-08-03T18:47:57","slug":"nichts-genaues-weiss-man-nicht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/en\/2019\/09\/06\/nichts-genaues-weiss-man-nicht\/","title":{"rendered":"Nichts genaues wei\u00df man nicht"},"content":{"rendered":"<h2>Deskriptive Analyse zum Berliner Wohnungsmarkt angesichts des Mietendeckels<\/h2>\n<p>Nach mehrfachen Anfragen, ob nach den aktuellen Ver\u00f6ffentlichungen zum Mietendeckel denn bereits etwas in den Daten erkennbar ist, m\u00f6chten wir an dieser Stelle eine kurze Deskription der aktuellen Datenlage anbieten.<\/p>\n<p>Preiseffekte und Mieteffekte k\u00f6nnen zum jetzigen Zeitpunkt nicht festgestellt werden (vgl. Abschnitt A, B und C). Allerdings zeigt sich, dass ein nicht unerheblicher Anteil an Vermietern mit Einschnitten rechnen kann (vgl. Abschnitt D und E).<\/p>\n<p><em>Zum Vergr\u00f6\u00dfern der Ansicht in Grafik klicken<\/em><\/p>\n<figure id=\"attachment_15506\" aria-describedby=\"caption-attachment-15506\" style=\"width: 3276px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisindex-e1567689826293.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15506 size-full\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisindex-e1567689826293.png\" alt=\"\" width=\"3276\" height=\"1250\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-15506\" class=\"wp-caption-text\">Preisentwicklung vermieteter und unvermieteter Wohnungen, 1-2012 = 100 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<p><!--more--><\/p>\n<p>Der Autor m\u00f6chte an dieser Stelle Transparenz und eine n\u00fcchterne Bewertung ansto\u00dfen. Das Vorhaben hat schlie\u00dflich nicht nur Auswirkungen auf Mieter sondern auch auf viele andere Teile des Gesellschaftssystems. Die Umsetzung und Debatte wird allerdings mit wenig Umsicht gef\u00fchrt und es wird wenig differenziert. Es ist nach Ansicht des Autors jedoch mindestens angebracht, vor solch tiefen Eingriffen eine Absch\u00e4tzung f\u00fcr m\u00f6glichst alle Wirkungsbereiche des Vorhabens durchzuf\u00fchren. Stichhaltige Zahlen zu Nutzen und Kosten und auch dem Verwaltungsaufwand der Ma\u00dfnahme sind bisher allerdings kaum bekannt. Daher zeigt Abschnitt D und E eine m\u00f6gliche empirische Ann\u00e4herung f\u00fcr den Wirkungsbereich (Klein-)Vermieter.<\/p>\n<h3>A) Einfluss auf Preise vermieteter Wohnungen?<\/h3>\n<ul>\n<li>These: Die Preisentwicklung vermieteter Wohnungen wird durch den Mietendeckel negativ beeinflusst (verlangsamt, stagnierend oder sinkend). Als Kontrollgruppe dient die Gruppe unvermieter Wohnungsangebote<\/li>\n<li>Kann noch nicht best\u00e4tigt werden: In den letzten Monaten stagniert die Preisentwicklung von vermieteten Wohnungen. Soche Tendenzen gab es in der Vergangenheit bereits h\u00e4ufiger. Die Preise f\u00fcr unvermietete Wohnungen steigen unvermindert weiter.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>vgl. Grafik oben<\/em><\/p>\n<h3>B) Einfluss auf Marktanteile und Preisaufschl\u00e4ge?<\/h3>\n<ul>\n<li>These: Die Marktanteile unvermieteter Wohnungen k\u00f6nnten steigen, da Vermieter den Mieterwechsel nutzen, um die Wohnung als freie Wohnung mit Preisaufschlag (an Selbstnutzer) zu verkaufen. Dadurch vergr\u00f6\u00dfert sich das Angebot freier Wohnungen, der Preisaufschlag f\u00fcr freie Wohnungen sinkt<\/li>\n<li>Bis dato kann diese These auch nicht best\u00e4tigt werden: Die Marktanteile unvermieteter Wohnungen sinken zuletzt wieder leicht, liegen aber noch deutlich unter dem lokalen Maximum vom Juni 2015 (Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse). Die Preisaufschl\u00e4ge f\u00fcr freie (unvermietete Wohnungen) steigen sogar wieder leicht an.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Zum Vergr\u00f6\u00dfern der Ansicht in Grafik klicken<\/em><\/p>\n<figure id=\"attachment_15510\" aria-describedby=\"caption-attachment-15510\" style=\"width: 4222px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15510 size-full\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile.png\" alt=\"\" width=\"4222\" height=\"1268\" srcset=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile.png 4222w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile-300x90.png 300w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile-768x231.png 768w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile-1024x308.png 1024w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile-648x195.png 648w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Preisdifferenz_Marktanteile-583x175.png 583w\" sizes=\"auto, (max-width: 4222px) 100vw, 4222px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-15510\" class=\"wp-caption-text\">Geforderter Preisaufschlag f\u00fcr freie Wohnungen im Vergleich zu vermieteten Wohnungen und Marktanteil freie Wohnungen an allen Wohnungen (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>C) Einfluss auf die Mietenentwicklung?<\/h3>\n<ul>\n<li>These: Es gibt noch einmal signifikante Mietsteigerungen bevor der Mietendeckel eingef\u00fchrt wird (es erfolgte ja dazu ein Aufruf).<\/li>\n<li>Nicht feststellbar. Weder bei Neuvertragsmieten noch bei Bestandsmieten ist diese Entwicklung sichtbar. Tendenziell ist eher das Gegenteil der Fall.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Zum Vergr\u00f6\u00dfern der Ansicht in Grafik klicken<\/em><\/p>\n<figure id=\"attachment_15574\" aria-describedby=\"caption-attachment-15574\" style=\"width: 648px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15574 size-large\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten-1024x339.png\" alt=\"\" width=\"648\" height=\"215\" srcset=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten-1024x339.png 1024w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten-300x99.png 300w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten-768x254.png 768w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten-648x214.png 648w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Neuvertrags_Bestandsmieten-580x192.png 580w\" sizes=\"auto, (max-width: 648px) 100vw, 648px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-15574\" class=\"wp-caption-text\">Entwicklung der Neuvertrags- bzw. Wiedervermietungsmieten und der Bestandsmieten (Index 2012 = 100, fl\u00e4chengewichtetes Mittel) (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>D) Wie viele (Klein-)Vermieter sind denn vom Mietendeckel betroffen?<\/h3>\n<p>Grunds\u00e4tzlich sind nat\u00fcrlich alle, d.h. 100% der Vermieter von dem Deckel betroffen, denn die nachhaltig erzielbaren Mietertr\u00e4ge als wesentliche Komponente im Ertragswertverfahren, m\u00fcssten bei einer Bewertung ggf. auf die Obergrenzen des Mietendeckels (vgl. <a href=\"https:\/\/web.archive.org\/web\/20220308153502\/https:\/\/stadtentwicklung.berlin.de\/wohnen\/wohnraum\/mietendeckel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">hier)<\/a> abgesenkt werden (mehr oder weniger stark und davon abh\u00e4ngig wie lange der Deckel auf dem Topf bleibt) .<\/p>\n<p>Im Folgenden geht es aber um die Frage, wie viele Vermieter zun\u00e4chst mit sinkenden Mieten rechnen m\u00fcssen und um eine Absch\u00e4tzung wie hoch die Mieteinbu\u00dfen in etwa sein werden. Dies ist besonders dahingehend relevant, dass in zumindest Einzelf\u00e4llen der Mietertrag die Basis der Kredittilgung ist. Die Frage ist jedoch zun\u00e4chst schwer zu beantworten, da ja nicht bekannt ist, welches &#8220;Mietereinkommen&#8221; in welcher Wohnung lebt und dies soll ja nach abgeschw\u00e4chter Version des Entwurfs zun\u00e4chst ma\u00dfgeblich sein.<\/p>\n<p>Bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung greift der Deckel nach bisherigem Stand hingegen immer: &#8220;Die Mietobergrenze legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete in Abh\u00e4ngigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf.&#8221;<\/p>\n<p>Sofern der Mietendeckel zuk\u00fcnftig also immer bei Neuvermietung gilt, dann fallen alle Vermieter bei einem Mieterwechsel unter den Mietendeckel. Dies vorausgeschickt, k\u00f6nnen existierende Bestandsmieten mit den H\u00f6chstpreisen des Mietendeckels verglichen werden.<\/p>\n<figure id=\"attachment_15569\" aria-describedby=\"caption-attachment-15569\" style=\"width: 648px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15569 size-large\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Bestandsmieten_Stichprobe_H\u00f6chstmieten_nach_Mietendeckel-1024x375.png\" alt=\"\" width=\"648\" height=\"237\" srcset=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Bestandsmieten_Stichprobe_H\u00f6chstmieten_nach_Mietendeckel-1024x375.png 1024w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Bestandsmieten_Stichprobe_H\u00f6chstmieten_nach_Mietendeckel-300x110.png 300w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Bestandsmieten_Stichprobe_H\u00f6chstmieten_nach_Mietendeckel-768x281.png 768w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Bestandsmieten_Stichprobe_H\u00f6chstmieten_nach_Mietendeckel-648x237.png 648w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Bestandsmieten_Stichprobe_H\u00f6chstmieten_nach_Mietendeckel-525x192.png 525w\" sizes=\"auto, (max-width: 648px) 100vw, 648px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-15569\" class=\"wp-caption-text\">Median der Mieteinnahmen je m\u00b2 und Monat (Bestandsmieten) im Vergleich zu den H\u00f6chstpreisen des Mietendeckels (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<p>Wir nehmen also verschiedene H\u00f6chstpreis-Gruppen (nach Baujahren) nach Mietendeckel (Quelle: <a href=\"https:\/\/stadtentwicklung.berlin.de\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">https:\/\/stadtentwicklung.berlin.de<\/a>) und vergleichen diese mit einer entsprechenden Stichprobe an Bestandsmieten aus Kaufangeboten (01.2018-08.2019).<\/p>\n<p>Der Anteil betroffener Wohnungen\/Vermieter wurde analog zum nachfolgenden Beispiel ermittelt: Die H\u00f6chstmiete in der Gruppe bis 1918 mit Sammelheizung und Bad betr\u00e4gt 6,45 Euro je m\u00b2. Das 38. Perzentil aller Bestandsmieten aus der Stichprobe liegt in der Gruppe mit 6,49 Euro je m\u00b2 dar\u00fcber. Damit w\u00e4ren 62% aller Vermieter dieser Wohnungen von einer Absenkungspflicht nach Mieterwechsel betroffen.<\/p>\n<figure id=\"attachment_15544\" aria-describedby=\"caption-attachment-15544\" style=\"width: 648px\" class=\"wp-caption alignnone\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15544 size-large\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Definition_betroffene_Wohnungen-1024x320.png\" alt=\"\" width=\"648\" height=\"203\" srcset=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Definition_betroffene_Wohnungen-1024x320.png 1024w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Definition_betroffene_Wohnungen-300x94.png 300w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Definition_betroffene_Wohnungen-768x240.png 768w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Definition_betroffene_Wohnungen-648x202.png 648w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/Definition_betroffene_Wohnungen-583x182.png 583w\" sizes=\"auto, (max-width: 648px) 100vw, 648px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-15544\" class=\"wp-caption-text\">Beispielhafte Ermittlung betroffener Wohnungen in der Gruppe bis 1918 (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<p>Etwa 56% bis 87% der Vermieter die in den letzten 1,5Jahren eine vermietete Wohnung gekauft haben, sind vom Mietendeckel betroffen, wenn der Mieter wechselt (die Werte d\u00fcrften auch auf andere Vermieter\/Wohnungen \u00fcbertragbar sein, da sich die Bestandsmieten moderat entwickelt haben und die zuvor gehandelten Wohnungen eine h\u00f6here Wahrscheinlichkeit eines seither erfolgten Mietwechsels aufweisen).<\/p>\n<figure id=\"attachment_15546\" aria-describedby=\"caption-attachment-15546\" style=\"width: 648px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15546 size-large\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/betroffene_vermieter_nach_gruppen-1024x217.png\" alt=\"\" width=\"648\" height=\"137\" srcset=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/betroffene_vermieter_nach_gruppen-1024x217.png 1024w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/betroffene_vermieter_nach_gruppen-300x63.png 300w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/betroffene_vermieter_nach_gruppen-768x163.png 768w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/betroffene_vermieter_nach_gruppen-648x137.png 648w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/betroffene_vermieter_nach_gruppen-583x123.png 583w\" sizes=\"auto, (max-width: 648px) 100vw, 648px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-15546\" class=\"wp-caption-text\">Anteil der vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen\/Vermieter nach Gruppen (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<p>Besonders in den Gruppen &#8220;1965-&#8230;-1990&#8221; fallen hohe Werte auf. Dies ist vermutlich dadurch bedingt, dass in dieser Gruppe in unserer Datenbasis eine gr\u00f6\u00dfere Abweichung zum Mietspiegel vorliegt, da die Genossenschaften und st\u00e4dtischen Gesellschaften in den &#8220;Einzeltransaktionen&#8221; die hier ausgewertet werden, unterrepr\u00e4sentiert sind, den Mietspiegel aber nat\u00fcrlich besonders in dieser Gruppe pr\u00e4gen. Im Hinblick auf die Betroffenheit f\u00fcr den (Klein-)Vermieter in dieser Gruppe ist dies allerdings kein verzerrtes Ergebnis.<\/p>\n<h3>E) Wie hoch ist die zu erwartende Mietminderung f\u00fcr betroffene Vermieter?<\/h3>\n<p>Um abzusch\u00e4tzen, mit welchen Einbu\u00dfen zu rechnen ist, haben wir die mittleren Mieten der betroffenen Wohnugen mit den H\u00f6chstmieten verglichen. Im Mittel liegen die zu erwartenden Anpassungen zwischen 17-38%.<\/p>\n<figure id=\"attachment_15565\" aria-describedby=\"caption-attachment-15565\" style=\"width: 648px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-15565 size-large\" src=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/mietanpassung_betroffener_vermieter-1024x344.png\" alt=\"\" width=\"648\" height=\"218\" srcset=\"https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/mietanpassung_betroffener_vermieter-1024x344.png 1024w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/mietanpassung_betroffener_vermieter-300x101.png 300w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/mietanpassung_betroffener_vermieter-768x258.png 768w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/mietanpassung_betroffener_vermieter-648x218.png 648w, https:\/\/www.value-marktdaten.de\/wp-content\/uploads\/2019\/09\/mietanpassung_betroffener_vermieter-571x192.png 571w\" sizes=\"auto, (max-width: 648px) 100vw, 648px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-15565\" class=\"wp-caption-text\">Zu erwartende Mieteinbu\u00dfen in Prozent (Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>Methodik<\/h3>\n<p>F\u00fcr die Auswertungen wurde f\u00fcr die Abschnitte A und B eine spezielle Gruppe an Wohnungen extrahiert, die sich auch f\u00fcr Selbstnutzer eignet, um m\u00f6gliche Verschiebungen zwischen Vermieterm\u00e4rkten und Selbstnutzerm\u00e4rkten zu erkennen: Kein Neubau, 3+4 Zimmer, 70-120m\u00b2. Es werden vermietete Wohnungen und als Kontrollgruppe unvermietete Wohnungen abgebildet, um R\u00fcckschl\u00fcsse zum Mietendeckel zu erm\u00f6glichen. Die Mittelwerte zeigen das fl\u00e4chengewichtete Mittel, um die Einfl\u00fcsse der Wohnfl\u00e4che (kleine Wohnungen h\u00f6here m\u00b2 Preise) zu reduzieren. Bez\u00fcglich des Baujahres haben wir keine weiteren Eingrenzungen vorgenommen. Auch nicht in Bezug auf die Wohnlage. Es handelt sich um st\u00e4dtische Mittelwerte und nicht um Regressionsergebnisse.<\/p>\n<p>Abschnitt C umfasst alle verf\u00fcgbaren Bestandsmieten und Neu- bzw. Wiedervermietungsmieten. Abgebildet ist das fl\u00e4chengewichtete Mittel.<\/p>\n<p>Die Datenbasis der Abschnitte D und E umfasst alle verf\u00fcgbaren Bestandsmieten aus dem Erhebungszeitraum 1.2018-8.2019. Es handelt sich um eine Stichprobe aus einem Marktsegment, sie ist daher nicht repr\u00e4sentativ f\u00fcr alle vermieteten Wohnungen in Berlin. Es wurden ausschlie\u00dflich Mieten aus Wohnungen ausgewertet, die als Einzelobjekte angeboten wurden (vorwiegend der Markt f\u00fcr Kleinvermieter). Modernisierungen wurden nicht ber\u00fccksichtigt: Die Bestandsmieten modernisierter Wohnungen liegen innerhalb der Stichprobe im Schnitt 16% \u00fcber dem Schnitt aller Wohnungen. In den H\u00f6chstpreisgruppen liegt der Modernisierungszuschlag von 1,4 Euro bei durchschnittlich 20%. Wohnungen aus MFH- und Portfoliotransaktionen wurden nicht ber\u00fccksichtigt. Dennoch gehen wir davon aus, dass auf Grund der Datenqualit\u00e4t und der relativ geringen Dynamik bei den Bestandsmieten (vgl. Abschnitt C) eine \u00dcbertragbarkeit im Sinne einer Ann\u00e4herung auf alle Kleinvermieter in Berlin machbar ist.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Deskriptive Analyse zum Berliner Wohnungsmarkt angesichts des Mietendeckels Nach mehrfachen Anfragen, ob nach den aktuellen Ver\u00f6ffentlichungen zum Mietendeckel denn bereits etwas in den Daten erkennbar ist, m\u00f6chten wir an dieser Stelle eine kurze Deskription der aktuellen Datenlage anbieten. Preiseffekte und Mieteffekte k\u00f6nnen zum jetzigen Zeitpunkt nicht festgestellt werden (vgl. Abschnitt A, B und C). 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